名谷・須磨ニュータウンのマンションは売れる？4町の価格差【2026年版】

※2026年10月25日見直し。価格は2026年9月23日に保存した、2026年1〜3月期までの公表データです。

名谷の古いマンションは、もう売れないのでしょうか？

「古いニュータウンだから、買い手がいないのでは？」。菅の台の50〜90㎡では、比較対象の後期3年間に25件の公開価格データが収録されています。地域の名前だけで売却を諦める根拠にはなりません。

ただし、25件は売却成功率でも全売買件数でもありません。この記事では、町別の価格情報から、自宅に近い条件を調べる順番を整理します。

神戸市の説明では、須磨ニュータウンは名谷・落合・白川台など6団地からなる地域です。以下は全域平均ではなく、菅の台・竜が台・中落合と、比較対象の妙法寺の4町です。

不動産情報ライブラリの中古マンション等・50〜90㎡を加工しました。前期は2020年4〜6月期〜2023年1〜3月期、後期は2023年4〜6月期〜2026年1〜3月期です。

単価中央値は1,000円単位に丸めています。出典は国土交通省公開情報（PDL1.0）の加工であり、2026年10月の売出価格ではありません。

例えば菅の台は、（9.4÷5.8−1）×100＝約62.1％です。差は3.6万円／㎡ですが、元の水準が低いため、大きな増加率になります。

「自宅が6割値上がりした」とは読めません。 同じ住戸の追跡ではなく、別々の物件群の中央値を比べています。中落合の下落も、すべての住戸の値下がりを意味しません。

この表でそろえたのは期間・町名・物件種類・面積帯です。築年、駅距離、階数、改装、管理状態はそろえていません。

保存集計では、菅の台の建築年中央値は前期1975年、後期1976年でした。一方、妙法寺は1987年から1983年です。建築年は建てられた年であり、取引時点の築年数とは異なります。不明なデータは建築年中央値から除いています。

したがって、町の価格差を「新しいから」「駅に近いから」と一つの理由に決めつけられません。仲介会社には、同じ棟、近い建築年・広さ・交通条件の順で比較資料を求めます。

例えば、エレベーターのない上階と、エレベーターで玄関近くまで移動できる住戸は、同じ町・同じ広さでも条件が違います。比較事例に差があるなら、価格の説明も分けてもらいます。築古マンションの売却では管理資料の確認も整理しています。

国土交通省の説明によると、取引価格情報はアンケートを加工した情報、成約価格情報は指定流通機構から提供された情報を加工したものです。この集計は両方を含みます。

菅の台の後期25件も、取引価格情報11件と成約価格情報14件の合計です。売出し中や取り下げた全物件との割合は分かりません。同じ売買の重複も完全には判定できないため、件数を市場全体の取引数とは扱いません。

さらに、公開成約価格情報の取得対象は2021年以降です。前期には2020年が含まれ、情報区分の構成も同一ではありません。

つまり、売れるまで何か月か、いくらなら必ず売れるかは、この表から出せません。現在の競合住戸と、条件の近い成約事例を別に確認します。

神戸市の名谷エリア紹介には、公園や緑地を結ぶ歩行者専用道路「赤道」が紹介されています。ただし、自宅から駅まで平坦・階段なしという意味ではありません。

内見前には、玄関から駅やバス停までの経路を確かめます。坂や階段、買い物帰りの荷物、夜の見通しを具体的に説明できるようにします。使う路線の時刻表も、実際に利用する時間帯で確認します。

また、古さへの不安には「大丈夫です」という言葉より、修繕履歴・長期修繕計画・積立金残高が役立ちます。決議済みの値上げや一時金、建物の既知の不具合も仲介会社へ伝えます。

町の印象より、自宅の条件を資料で示す。

売却前のチェックリストを使い、建築年・面積・移動経路・管理資料をそろえてから査定を比べてください。

9.4万円×70㎡＝658万円は単純換算です。階、状態、管理条件などを反映した査定額ではありません。

使えません。町名の集計と駅徒歩圏の集計は異なります。最寄り駅や交通手段が近い事例を探します。

人口構成だけでは決められません。自宅での移動負担、住み替え先、維持費、希望時期から売却計画を立てます。