不動産売却前のチェックリスト10項目｜手取り・必要書類・会社選びの準備

最初に確認するのは、売れる条件と残るお金です

「査定額が高ければ、その会社に任せてよい？」。売却前には価格だけでなく、名義、ローン、引渡し期限も確かめます。3,000万円で売れても、その全額が手元に残るわけではありません。

そこで、資料を集めながら使える10項目をまとめました。全部を調べ終えるまで査定を待つ必要はありません。分からない項目を相談時に伝えるための一覧です。

確認すること	手元で確かめる資料・質問
1 名義と売却の意思	登記事項証明書を確認。共有なら全体売却について共有者の意向を聞く
2 ローン残高	残高証明や返済予定表を見て、完済・抵当権抹消の段取りを金融機関に聞く
3 売却後の手取り	費用、税金、ローン返済を分けて試算する
4 購入時の資料	売買契約書、領収書、振込記録などを探す
5 税金の特例	居住歴、過去の特例利用、買換え予定を整理する
6 相場と査定の根拠	似た成約事例との面積・築年数・状態の違いを聞く
7 会社と媒介契約	販売方法、報告内容、手数料、契約期間を比較する
8 引渡し期限	転居、荷物搬出、登記や測量などの準備日程を相談する
9 不具合と履歴	雨漏り、修理、境界など、知っている事実と資料を整理する
10 買主との条件	価格だけでなく支払日、融資条件、残す設備を確かめる

相続登記が済んでいない、共有者と連絡が取れないなどの場合は、売却を進める条件から確認します。価格交渉だけ先に進めても、予定どおり引き渡せるとは限りません。

例えば、個人が自宅を3,000万円で売るとします。仲介手数料の上限は税込105.6万円です。上限額がそのまま請求額になるとは限らず、依頼時に合意します。

計算は、（3,000万円×3％＋6万円）×1.1＝105.6万円です。料率と上限の考え方は国土交通省の案内で確認できます。

仮にローン返済が2,000万円なら、3,000万円−105.6万円−2,000万円＝894.4万円。ここから登記費用、契約の印紙代、必要な測量費、税金などをさらに差し引きます。

つまり、この894.4万円は最終的な手取りではありません。費用の見積もりが出ていない項目は、ゼロ扱いせず「未確認」と残しましょう。

売却代金だけで返済できない場合も、自己資金で補えるかを検討できます。ただし、通常の売却で抵当権を外すための条件は金融機関との確認が必要です。詳しくは売却費用の内訳を見てください。

税金は、売却代金そのものではなく、取得費や譲渡費用を引いた利益を基に計算します。建物の取得費には減価償却の調整もあります。

取得費が分からない場合には、売却代金の5％を取得費とする方法が使えます。しかし、購入契約書が見つからないだけで直ちにその方法に決まるわけではありません。振込記録なども集め、取得費を示せるか相談します。

また、自宅の売却には一定の条件で譲渡所得から最高3,000万円を控除する特例があります。居住歴や過去の利用、売却相手などの要件があり、適用には確定申告が必要です。

買換え先の住宅ローン控除と併用できない場合もあるため、国税庁の適用要件を基に、税務署や税理士へ確認します。

査定額は売れる価格の保証ではありません。複数社へ相談する場合は、同じ物件情報と引渡し希望日を伝え、根拠となる事例や販売方法を比べます。

「いくらで売れそうか」に加え、「反響が少なければ何を見直すか」も聞きましょう。媒介契約の違いを理解してから依頼先を決めます。

一方、雨漏りを直した履歴などは、現在の状態と修理内容を分けて伝えます。告知書の「なし」と「不明」は別です。未確認のことを推測で埋めず、判断に迷う事実を担当者と確認してください。

査定額と、安心して引き渡せる条件を分ける。

まずは名義、ローン残高、購入時の資料をそろえ、不明点をメモにします。告知の範囲は売主が伝えるべき情報でも整理しています。

使えます。手取りや転居費用を見積もると、売るか持ち続けるかを比較できます。査定の依頼と媒介契約は分けて考えましょう。

名義・共有者の意向、ローン返済、引渡し期限を先に相談します。急いでいても、不具合の確認や契約条件の説明を省かないことが大切です。

金額だけでは決められません。成約事例との違い、費用、販売方針、連絡方法まで比べてください。査定額と買主が提示する購入価格は別です。