東灘区のマンション売却相場｜町別の価格・件数と査定の比べ方【2026年版】

結論：東灘区全体の数字だけで、自宅の価格は決まりません

「東灘区だから高く売れるはず」。区のイメージだけで判断せず、比較対象の町名、建築年、広さ、取引時期を確かめます。

2025年の公開データでは、区の四半期別単価中央値は37.6万〜42.2万円/㎡でした。一方、年間10件以上ある30町の町別中央値は7.2万〜76.9万円/㎡と幅があります。

価格差を、町の優劣に置き換えません。 取引された建物や住戸の構成が違うためです。2026年8月作成の保存集計を同年10月25日に再点検しました。データの終期は2026年3月で、現在の売出相場とは区別します。

対象は東灘区の「中古マンション等」。面積や築年数を限定せず、公開された取引価格情報と成約価格情報を合わせています。中央値は単価を並べた中央の値です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（PDL1.0）を加工して作成。価格情報の区分は国のAPI仕様を参照。単価は千円単位に丸めています。

2025年の件数は223＋198＋192＋237＝850件です。ただし全売買件数や固有住戸数ではなく、公開区分間の重なりも完全には除けません。

また、四半期の中央値を平均しても、年間の中央値にはなりません。この表から同じ住戸の値上がり・値下がり率も計算できません。

2025年に10件以上あった30町のうち、単価中央値の高い側5町と低い側5町を示します。全町の平均や人気ランキングではありません。

出典・種別は前表と同じ。期間は2025年1〜12月です。建築年、面積、駅距離、階、管理状態はそろえていません。

76.9÷7.2＝約10.7倍ですが、同じ条件の住宅を違う町で売った比較ではありません。低い側だから売れない、高い側だから自宅も同じ単価になる、とは言えません。

町名が似ていても範囲は異なります。住吉と御影の比較では、町域と建築年帯を明示して確認できます。

「では、70㎡の自宅にはいくらを掛ければよいのか」。参考として、区全体と本山南町の単価を掛けると次のようになります。

説明用に使う数字	70㎡の単純換算
区全体・2026年1〜3月：40.0万円	2,800万円
本山南町・2025年：62.2万円	4,354万円

差は1,554万円です。ただし地域も期間も違う数字で、同じ部屋の査定幅を計算したものではありません。70㎡の住宅の価格中央値でもありません。

だから、数字が細かいほど自宅に近いとは限らず、条件と時期を読みます。築年帯だけそろえた長期集計にも古い時期の価格が混ざるため、そのまま現在の相場にしないでください。

相場から個別の査定へ進む際は、査定額を確かめる手順も利用できます。

御影郡家や御影中町は今回17件ずつです。少数の公開記録では、どの住宅が含まれるかによって数字の見え方が変わります。

似た取引が足りず近隣の町や過去の時期まで広げる場合は、不動産会社へ「自宅との違いをどう調整したか」と聞きます。件数を増やすことだけで比較の質が上がるわけではありません。

査定書では、根拠にした住宅の町・建築年・面積・取引時期と、室内や管理の違いを確認します。売出中の希望価格を、売買が成立した価格と混ぜないことも大切です。

町名と条件をそろえて、根拠を聞きましょう。 次はマンションの売却相場の調べ方で、比較に使う資料を整理してください。

今回の2026年1〜3月の単価中央値は40万円/㎡です。ただし区全域・築年や面積を限定しない集計で、自宅の査定単価ではありません。

町の中央値だけでは判断できません。建築年や立地、管理状態など、自宅に近い住宅を比べる必要があります。

地域の参考にはなりますが、築年をそろえていません。最近の取引から建築年の近い事例を探し、修繕履歴なども確認してください。