マンション査定額の確かめ方｜神戸9区の単価比較と根拠を聞く3つの手順

結論：査定額は、単価に直して根拠を聞きます

「いちばん高い査定額の会社に任せてよいのか」。金額だけでは判断できません。まず査定額を専有面積で割り、自宅と近い住宅を根拠にしているか確かめます。

地域の価格帯は、適正価格の判定表ではありません。 東灘区の公開データでも単価の中央約半分は27.9万〜63.6万円/㎡と幅があります。帯の内側なら正しく、外側なら誤りという意味ではありません。

以下は神戸9区の2026年1〜3月の集計を使う確認手順です。2026年8月作成の保存集計を同年10月25日に再点検しました。最新月の相場ではない点にも留意してください。

対象は国の公開価格情報にある「中古マンション等」です。広さ・建築年・駅距離を限定せず、アンケートによる取引価格情報と公開成約価格情報を合わせています。

中央約半分の帯は、下から25％と75％の位置の値（四分位）の間です。最低〜最高価格ではありません。表は万円/㎡で示します。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（PDL1.0）を加工して作成。価格情報の区分は国のAPI仕様を参照。9区計941件、単価は千円単位に丸めています。

件数は保存した公開レコード数で、すべての成約や固有の住戸数ではありません。公開区分間の重なりを完全には除けず、件数から売れやすさを判断しません。

東灘区・70㎡のマンションに3社から査定が届いたと仮定します。実在の住宅の査定例ではありません。

A社は表の帯の上端63.6万円を少し超えます。しかし、それだけで高すぎるとは言えません。B社やC社も、帯の中だから実現できる価格とは限りません。

逆に、単価中央値40万円×70㎡＝2,800万円と計算できますが、これも自宅の査定額ではありません。面積の異なる住宅を含む統計に、仮の広さを掛けただけです。

専有面積は各社でそろえます。壁芯面積と登記面積など、違う基準の数字を混ぜると単価もずれるので、査定書の面積欄を確認してください。

宅地建物取引業法34条の2第2項は、媒介契約に記載する価格への意見に根拠を示す義務を定めています。高い査定だけでなく、各社に同じ質問をします。

国交省の運用指針は、同種の取引事例など合理的な説明を求めています。根拠の明示は口頭でも書面でもよく、そのための査定費用は依頼者へ請求できないとされています。

ただし、別途依頼する不動産鑑定などもすべて無料という意味ではありません。説明を記録して、机上査定と訪問査定の違いも確認してください。

同じ区でも建築年や駅距離はさまざまです。高層階や改装済みという一条件だけで、上乗せ額が決まるわけでもありません。

似た取引が少ない場合は、期間や範囲を広げた理由を聞きます。また、比較に使った数字が売出中の希望額か、実際の売買価格かを分けます。相場の調べ方で資料の種類を整理できます。

金額と、説明の具体さを並べましょう。 一社の説明だけで迷うときは、複数社の査定の使い方を確認し、同じ条件で比較してください。

帯だけでは判断できません。近い条件の取引事例と、そこから価格を調整した理由を聞いてください。

媒介価額の根拠を明示するための査定費用は請求できないとされています。別契約の鑑定などとは区別します。

期間や地域を広げて比較し、どの条件が自宅と異なるかを確認します。区の中央値だけで補うのは避けてください。