住吉と御影のマンション相場比較【2026年版】築年を分けると見える価格差

結論：住吉と御影は、町名の印象より比較範囲を確かめます

「御影のほうが高く売れるはず」。ところが、1980〜1999年築の公開単価中央値は住吉47.5万円、御影44.6万円/㎡でした。ただし、住吉なら高く売れるという意味でもありません。

町名・建築年・広さを確認してから比較します。 今回は住所の町名が「住吉」「御影」で始まる地域の集計で、駅の徒歩圏同士ではないためです。

2026年9月23日作成の集計を、同年10月25日に再点検しました。期間は2023年4月〜2026年3月で、最新月の売出相場を示す表ではありません。

住吉にはJR住吉駅と阪神住吉駅があります。御影にも阪急御影駅と阪神御影駅があります。

つまり「御影駅の近く」という説明だけでは、比較場所が決まりません。査定の事例では路線と町名の両方を聞いてください。

今回の対象は東灘区の次の町です。駅距離の条件は設けず、各町内をまとめています。

集計上の地域	対象町名
住吉	住吉南町、住吉台、住吉宮町、住吉山手、住吉本町、住吉東町
御影	御影、御影中町、御影塚町、御影山手、御影本町、御影石町、御影郡家

住吉本町だけ、阪急御影駅前だけの数字ではありません。住吉台や御影山手も含みます。同じ地域名でも、自宅から駅までの経路は個別に確かめます。

対象は「中古マンション等」の50〜90㎡。建築年不明と対象年帯外を除き、1980〜1999年と2000〜2019年の2つに分けました。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（PDL1.0）を加工して作成。公開価格情報のうち取引価格情報と成約価格情報を合わせ、単価は千円単位に丸めています。中央値は並べた値の中央です。

件数は公開レコード数で、全売買や固有の住戸数ではありません。主要項目による重複整理をしていますが、同じ売買の重なりを完全には除けません。

両方の建築年帯で住吉の中央値が上回りました。ただし単価差は2.9万円と2.4万円/㎡。同じ築年・駅距離・部屋の条件にそろえた比較ではなく、地名だけの上乗せ額とは言えません。

1980〜1999年築の単価に70㎡を掛けると、住吉は47.5×70＝3,325万円、御影は44.6×70＝3,122万円。差は203万円です。

これは金額の規模をつかむ計算で、自宅の査定額でも、70㎡の住宅の価格中央値でもありません。実際の集計には、次のような構成差が残っています。

2005.5年は、中央に並ぶ2件の建築年を平均した値です。その建築年月の建物があるという意味ではありません。

だから「住吉という住所なら203万円高い」とは判断しません。「事例は自宅より新しくないか」「広さの違いをどう調整したか」と査定の説明を聞く材料にします。マンション相場の調べ方も参考になります。

この集計では、売出しから契約までの期間や、売れずに残った物件を数えていません。取引の記録が多いことを「早く売れる」と読み替えないでください。

また、同じ期間の地域比較なので、御影が値下がりしているとも言えません。値動きを知るには別の期間との比較と、住宅の構成差の確認が必要です。

売出価格を決める段階では、建築年・面積・利用駅に加え、管理資料、階、向き、室内状態をそろえます。同じマンションの競合物件も確認しますが、広告の希望価格と実際の売買価格は分けます。

地名より、近い比較事例を選びましょう。 次は机上査定と訪問査定の違いを読み、自宅との条件差を説明してもらってください。

今回の2つの建築年帯では住吉の単価中央値が上回りました。ただし住宅の構成が異なり、個別の住戸や駅徒歩圏の優劣ではありません。

違います。表に示した町名で抽出し、駅距離はそろえていません。駅周辺を比べるなら、路線と徒歩分数などを指定します。

なりません。金額の目安を理解する計算には使えますが、管理や室内状態などを反映した個別の確認が必要です。