西神中央のマンション売却相場｜6町の価格と竹の台の下落率の読み方

結論：竹の台の25.2％低下は、自宅の値下がり率ではありません

「竹の台の相場が25％下がったなら、うちも安くなるのか」。公開データの単価中央値は48.8万円から36.5万円へ動きましたが、建築年の中央値も2015年から1994年へ変わっています。

まず、比較された住宅の条件を確かめます。 同じ住戸を追った値動きではなく、二つの期間に売買された住宅の構成が違うためです。

ここでは西神中央周辺6町を比較します。2026年9月23日作成の集計を再確認し、制度・整備情報は同年10月25日に確認しました。価格データの終期は2026年3月です。

対象は糀台、竹の台、春日台、美賀多台、樫野台、狩場台の各町全体です。駅から一定距離の圏内ではありません。

種別は「中古マンション等」、広さは50〜90㎡。前期は2020年4月〜2023年3月、後期は2023年4月〜2026年3月の各3年間です。中央値は価格を並べた中央の値で、以下は万円/㎡です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（PDL1.0）を加工して作成。単価は千円単位に丸めています。件数は公開レコード数で、地域の全売買件数ではありません。

集計はアンケートによる取引価格情報と公開成約価格情報の合算です。国のAPI仕様では、成約価格情報は2021年以降が対象で、前期の2020年には同じ区分がありません。

つまり、広さと期間をそろえても、情報の構成や建物の条件までは同じになりません。町の順位を自宅の価格順位に置き換えないでください。

価格と同じ対象のうち、建築年が分かる記録だけで確認すると、次の違いがありました。

建築年の中央値には21年の開きがあります。ただし、構成の違いが価格低下のすべてを説明する、とまでは確認できていません。

計算すると、36.5÷48.8−1＝約−25.2％。70㎡を掛けた参考額は3,416万円と2,555万円で、差は861万円です。

これは単価差を広さに置き換えただけで、同じ住戸が861万円下がった事例でも、70㎡の住宅の価格中央値でもありません。査定では「自宅と建築年が近い住宅だけならどうなるか」と聞く材料にします。

詳しい調べ方はマンションの売却相場で確認できます。

「駅前が新しくなったから高く売れるのか」。施設の更新だけで、6町の住宅が一律に値上がりするとは判断できません。

神戸市の案内では、駅前広場は2025年5月に完成。一方、1番のりば以外のバスロータリー上屋は2026年度の更新完了予定です。年度内という理由で完成扱いにはしません。

売主が準備できるのは、自宅から駅までの実際の経路です。坂、信号、階段、エレベーターの位置を確認し、普段使うバスも含めて説明します。

また、住戸階まで段差なく行けるか、修繕予定と毎月の負担はどうかも管理資料で確認してください。駅前の便利さと建物の使いやすさは、それぞれ別の比較項目です。

まず自宅の建築年・面積・階・向き・管理資料をそろえ、査定に使った住宅との違いを聞きます。似た記録が少なく範囲を広げた場合は、どこまで条件を緩めたかも確認します。

一方、同じマンションの売出物件は現在の競合です。売出価格は希望額なので、売買された価格とは分けて比べます。

下落率より、比較対象を確かめましょう。 次は机上査定と訪問査定の違いを読み、自宅の状態を反映した説明を求めてください。

対象6町に売買の公開記録はあります。ただし、自宅の売却成立や期間の保証にはなりません。近い条件の取引と現在の競合を確認します。

集計した単価中央値に約25.2％の差がありました。建築年の構成も異なり、同じ建物や住戸の下落率ではありません。

町の中央値だけでは答えられません。築年数、広さ、駅距離、階、管理状態が近い住宅で比較してください。