賃貸
建替計画に立退料4600万円
都市再生整備地区の老朽建物建替えに合理性を認め、4600万円の立退料で正当事由具備と判断
- 裁判所
- 東京地裁
- 判決日
- 2012年4月17日
- 結論
- 一部認容
01どんな事件か
不動産業者X（賃貸人）が昭和35年築・地階地上6階建ての老朽建物（都市再生緊急整備地区内）について、賃借人Y（中華料理店・事務所）に法定更新後の解約申入れをしたが、Yが明渡しを拒否。Xが明渡訴訟を提起。Xは都市再生特別区域の都市計画提案も行い、平成23年12月に都市計画決定された。Yは解約に正当事由なし・立退料2億6140万円を主張。
02裁判所の判断
東京地裁はYに対し立退料4600万円の受領と引き換えに明渡しを命令。①本件建物の老朽化は著しく（亀裂等）、近隣比で経済的不適応、②都市再生緊急整備地区指定・都市計画決定済みの建替計画には一定の合理性・相当性あり、③賃貸人の使用必要性が賃借人より高いとはいい切れないものの、立退料によりYの経済的損失を填補できる場合は正当事由具備、④立退料は鑑定額4462万1000円+シール費用90万3000円=4600万円が相当と算定。
03取引で気をつけること
老朽建物の建替えを理由に立ち退きを求められた場合でも、正当事由のみでは不十分で立退料が必要。立退料の額は鑑定評価が基準となり、賃借人の主張より大幅に低くなる場合がある。本件では2億6140万円の主張に対し4600万円と判断された。移転費用・営業損失・慰謝料など客観的な根拠のある主張が重要。
- ["正当事由"
- "立退料"
- "老朽化建物"
- "都市再生緊急整備地区"
- "建替計画"
- "解約申入れ"
- "明渡し"]
出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）「RETIO」No.88 掲載の判例紹介（元資料のPDF）。URUMAEが独自に要約したもので、RETIOの見解を示すものではありません。判決の詳しい事実関係は元資料でご確認ください。