不動産買取は相場の7割？提示額と仲介の手取りを同じ条件で比べる方法

「7割」を見る前に、何の価格と比べたかを確かめます

「相場3,000万円の家を、2,100万円で買い取ると言われた」。確かに割合は70％です。しかし、3,000万円が売出価格なのか、現状での成約見込みなのかで意味は変わります。

さらに、改装済みの再販価格と、未改装の自宅を比べていないかも確認します。同じ地域・築年数でも、室内の状態や取引時期が違えば、単純に割合を当てはめられません。

だから、この記事では全国一律の買取率を示さず、提示額と売主の負担を同じ条件で比較する方法を整理します。割合より、比較の前提をそろえます。

仲介査定と買取提示は、価格の役割が違います

仲介では、不動産会社に買主を探してもらいます。査定額は成約を見込む参考額であり、その額で買う人が決まっているとは限りません。

一方、直接買取では不動産会社自身が買主になります。ただし、提示額にも調査後の見直しや有効期限が付く場合があります。金額だけでなく、どの条件まで確定しているかを聞きます。

不動産流通推進センターの価格査定マニュアルも、査定価格を売出価格の参考と位置付けています。買取の割合を定める資料ではありません。

手数料を引くと、売値の差より手取りの差は小さくなります

仮に、仲介で2,600万円の成約を見込み、直接買取の提示が2,400万円だったとします。これは比較方法の仮定で、実際の相場や査定結果ではありません。

個人の自宅売却で、仲介手数料を税込上限で計算すると、（2,600万円×3％＋6万円）×1.1＝92.4万円です。

仲介側は2,600万円−92.4万円＝2,507.6万円。直接買取で仲介が入らないなら、手数料差引後の差は200万円ではなく107.6万円になります。

上限額は自動的な請求額ではなく、媒介を依頼するときに合意します。出典：国土交通省・仲介手数料の案内。

ただし、この比較には税金、登記費用、残債返済、引越し費用などを含めていません。別の会社が買取業者との売買を仲介する場合は、買取でも仲介手数料が生じ得ます。

というのも、直接買取かどうかと、売主の費用がゼロかどうかは別だからです。費用は売却費用の内訳で項目ごとに確かめます。

買取保証は、価格と実行条件をセットで読みます

一定期間仲介で売れなければ買い取る「買取保証」も、商品名だけでは内容が分かりません。保証価格、買い取る会社、実行する日、対象外になる条件を確認します。

たとえば「荷物を残してよい」と言われたら、残せる物と処分費の負担まで書面にします。曖昧な条件のまま、金額だけを比較しないことです。

急いでいる場合は、契約日だけでなく決済日から逆算します。早く売るための準備も合わせて確認しましょう。

【注意】署名後に簡単に取り消せるとは限りません

国民生活センターは、自宅を不動産業者へ売る契約にはクーリング・オフが使えないと注意喚起しています。「今日だけの価格」と急かされても、契約書を理解する前に署名しないでください。

出典：国民生活センター・自宅売却のトラブル。勧誘の状況によって別の取消し等を検討できる場合はあるため、困ったときは消費生活センターや弁護士へ相談します。

また、業者への売却なら不具合の責任が自動的になくなるわけではありません。免責特約があっても、知っていて告げなかった事実は免責されません。出典：民法572条。

つまり、雨漏りなどの既知の事実を整理し、修理・免責の範囲を契約書で確認します。詳しくは契約不適合責任の整理をご覧ください。

提示額・売主負担・入金日を一枚に並べます

まず、仲介の見込み額と買取提示を分けます。次に、手数料、修理や荷物の撤去、入金日を同じ欄に書き出します。

高い提示に追加費用が含まれるのか、低い提示で何を引き受けてもらえるのか。その違いまで分かってから、売却期限に合う案を選びましょう。

よくある質問

Q. 買取は相場の何割なら妥当ですか？

割合だけでは決まりません。現状の成約見込みと比べ、費用や引渡し条件の差を確認します。改装後の売値を分母にすると、買取率が低く見えることもあります。

Q. 買取の提示額は交渉できますか？

条件を示して相談できます。ただし増額の保証はありません。価格だけでなく、引渡し日や撤去する物も合わせて比較します。

Q. 買取保証があれば希望日に現金化できますか？

契約条件次第です。保証の対象、決済までの準備、例外条件を確認し、必要な日までに代金を受け取れるか書面で確かめます。