売却の相談と並行して、借りられる条件を確かめる
「家を売れば、老後の住まいは賃貸でよいのでは」。家賃6万5,000円なら、1年で78万円です。売却後に残るお金だけでなく、年金などの収入から家賃を払い続けられるかを確認したいところです。
持ち家の修繕や管理の負担を減らせる一方、賃貸では家賃と契約上の費用が続きます。どちらがよいかは、住みたい場所、家計、必要な支援によって変わります。
この記事では、全国で老後の住み替えを考える人に向けて、住居費・入居条件・引渡しの順番を整理します。売却を決める前から、借りる側の相談も並行して進められます。
全国平均より、自分の家と候補物件の実額で比べる
持ち家と賃貸の住居費は、次の項目で並べます。持ち家はローン完済済みでも負担がゼロにはなりません。
| 比較する費用 | 持ち家で確認 | 賃貸で確認 |
|---|---|---|
| 毎月の支払い | ローン、管理費、修繕積立金など | 家賃、共益費、駐車場代など |
| 毎年・更新時 | 固定資産税、保険料など | 保険料、更新料、保証の更新費用など |
| 一時的な支出 | 設備交換、大きな修繕など | 敷金・礼金、仲介料、引越し費用など |
更新料や保証費用の有無は契約ごとに違います。賃貸なら設備の費用を何も負担しない、という前提にもせず、修繕・原状回復の契約条件を確認します。
だから、今の住居費は請求書から、転居後は候補物件の見積もりから埋めます。比較には売却後の残債や費用も必要です。売却の手取り額の計算で、使える資金を整理してください。
「住居費が増える額」と「資金が続く年数」は別
ここからは仮の数字です。転居後に使える資金2,000万円、家賃・共益費合計月6万5,000円、現在の持ち家の維持費を年30万円とします。
賃貸の年間家賃は6万5,000円×12＝78万円です。持ち家との住居費の差は78−30＝年48万円になります。ただし、2,000万円÷48万円＝約41.7年を「家賃を払える年数」と呼んではいけません。
48万円は持ち家との比較差で、実際の家賃の支払いは年78万円だからです。家賃だけを資金から払う単純計算なら、2,000万円÷78万円＝約25.6年です。これも他の生活費や家賃改定を含みません。
資金の寿命は、家計全体の赤字額で計算します。 仮に年金等から生活費・住居費を引いた不足が年100万円なら、2,000万円÷100万円＝20年です。医療・介護・転居などの予備費を残す場合は、使える額を減らして計算します。
入居条件は、年齢だけでなく収入・貯蓄でも確認する
高齢だから必ず借りられないとも、売却資金があれば必ず借りられるとも言えません。収入証明、保証、緊急連絡先など、候補ごとに必要な条件と書類を聞きます。
選択肢の一つがUR賃貸住宅です。URの案内では、契約時の保証人は不要です。ただし申込者の資格確認はあります。
また、URのお申込み資格には、本人の貯蓄額が月額家賃の100倍以上なら、所定の収入要件に代えられる制度があります。家賃6万5,000円なら650万円です。
これは収入要件の代替で、希望物件への入居保証ではありません。対象となる預貯金や必要書類、空室を確認します。売却前はまだ受け取っていない代金を、手元の貯蓄として扱わないようにしてください。
住まい探しと見守りの支援は、地域の窓口へ相談する
国土交通省の住宅セーフティネット制度には、登録住宅や居住支援法人・協議会の案内があります。物件探しだけでなく、入居や生活上の支援について相談する入口です。
居住サポート住宅は、安否確認、見守り、必要時の福祉サービスへのつなぎを行う住宅です。一般の賃貸と同じ費用・支援内容とは限らないため、家賃とサービスの料金を分けて確認します。
つまり、親族へ連絡先を頼みにくい場合も、条件を整理して地域の住宅相談窓口へ伝える方法があります。制度があるから無条件に借りられると考えず、受入条件と利用できる支援を具体的に聞きます。
【注意】引渡し日だけを先に決めない
売却の引渡し期限までに次の住まいが決まらなければ、仮住まいや荷物保管の費用が増える可能性があります。逆に早く借りすぎれば、持ち家と賃貸の費用が重なる期間が生まれます。
ということで、候補物件と審査の条件を確認し、売却代金の受取時期、賃貸の契約開始、引越し日を一つの表に並べます。入居審査前の相談や、契約前の内諾は、契約完了と区別してください。
ローンが残るなら、残債がある家の売却も確認します。個別の契約・税金・資金計画は、不動産会社や専門家へ相談してください。
借りる条件と家計を確かめて、売却の日程を決めます。 続けて読むなら住み替えの順番です。
よくある質問
Q. 家を売った代金があれば入居審査は通りますか？
売却資金だけで決まるわけではありません。収入・貯蓄・保証など、貸主や物件ごとの条件を確認します。
Q. 持ち家の維持費を家賃から引いてよいですか？
選択肢の費用比較では引けます。ただし、残金が何年続くかは、年金などの収入と家計全体の支出から別に計算します。
Q. 売ってから賃貸を契約するべきですか？
資金と入居条件によります。先に相談して候補を絞り、二重負担と住まいが空く期間を抑える日程を検討します。