神戸で2000年以前の木造住宅を売る｜無料耐震診断と改修補助の注意点

新耐震でも、建築時期だけで安心してよい？

「1990年築なら、耐震性を調べずに売れる？」。神戸で古い木造住宅を売るなら、まず市の無料診断の対象か調べ、日程を相談することを勧めます。対象拡大は2026年10月に実施済みです。

新耐震基準の家でも、状態は一軒ずつ違います。国土交通省は熊本地震の被害を踏まえ、2000年以前の木造住宅を中心に、接合部などの確認を推奨しています。

これは、年数だけで危険と決める説明ではありません。図面や改修歴、診断結果で、買主に伝えられる状態を整理するためです。

神戸市の対象には、1981年5月31日以前着工の住宅に加え、次の木造住宅が入りました。築年月の表示だけで判断せず、建築確認関係の書類などを用意して窓口へ相談します。

例えば1995年着工でも、2005年に増築していれば、年代だけで対象と決められません。増築時期が不明なら、そのまま相談しましょう。

市の10月9日更新の案内では、申込みが多く、連絡や診断員の派遣に時間がかかるとされています。売却の引渡し日が決まっている方は、受付時にその日を伝えます。

診断の受付はすまいるネットです。無料診断と改修補助は別の手続きなので、診断を申し込んだだけで工事費の補助が決まるわけではありません。

本格的な耐震改修の補助では、木造は改修前の上部構造評点が1.0未満、改修後は1.0以上となることなどが条件です。

戸建住宅の計画策定費は対象費用の9割・上限27万円、工事費は8割・上限115万円。見積り全額の8割が出るわけではなく、耐震改修以外のリフォームは対象費用から外れます。

仮に対象計画費30万円、対象工事費200万円なら、補助は27万円＋115万円＝142万円。自己負担は230万円−142万円＝88万円です。これは条件を満たす場合の計算例で、実際の見積額ではありません。

工事費補助は原則として対象住宅を所有する個人で、所得1,200万円以下の兵庫県民などの条件があります。所有者が65歳以上の場合には親族を対象者にできる扱いもあるため、名義と申請者を先に相談します。

手続きは事前協議、申請、交付決定、契約の順です。交付決定前の契約・発注・支払い等は対象外。補助工事は県登録の施工業者との契約が必要です。

2026年度の申請期限は2027年1月15日。実績報告は完了後30日以内か、同年2月15日の早い方です。診断待ちも含め、売却日程に収まるか相談しましょう。

診断結果が出ても、すぐ工事を発注する必要はありません。結果と見積りを仲介会社に渡し、現状で売る案、改修して売る案を同じ条件で比較します。

例えば上の自己負担88万円をかける場合、売却額が同額以上増えるとは限りません。改修中の維持費や引渡しの遅れも含め、手元に残る額を見ます。

買主が建物を利用するか、建替えを考えるかでも検討は変わります。ただし、買主の予定を確認する前の解体は避け、建物付きと土地として売る場合の査定を分けて依頼しましょう。

診断報告書、増改築の図面、修繕履歴は一緒に保管します。不明な点を「問題なし」に置き換えず、確認できた範囲を伝える姿勢が、説明の食い違いを減らします。

まず着工日と増築歴をそろえる。

売却全体の準備は一戸建て売却の注意点でも整理しています。

年だけでは分かりません。5月31日以前の着工か、構法・階数・増築歴などを窓口で確認します。

低い評価だけで売却不能とは決まりません。結果を隠さず、補修範囲・費用・引渡し条件を買主と調整する材料にします。

無被害の保証ではありません。診断・改修の範囲と残る課題を建築士に確認し、報告書の説明を超えた安全保証はしないでください。