売れば滞納が消える、という仕組みではありません
「管理費を払えていない。家を売れば片付くだろうか」。滞納がある状態でも売却は検討できますが、売買代金が入ることと、管理組合へ支払うことは別です。先に滞納額と支払方法を決めておきます。
しかも、管理組合は買主にも滞納分を請求できます。買主にも請求できることと、売主が支払わなくてよいことは違います。
この記事では、滞納がある売主が、金額の確認から決済時の支払いまでをどう準備するか整理します。売却や返済が必ず成立するという意味ではありません。
区分所有法8条は、買主にも請求できると定めています
区分所有法7条・8条を分けて読みます。7条1項は、規約や集会の決議等に基づく一定の債権について、先取特権を定めています。先取特権とは、法律に基づき優先して回収を受ける権利です。
8条は、その債権を特定承継人にも行使できると定めます。売買でその部屋を取得した買主も特定承継人に当たります。ただし、管理費に関係する請求なら何でも同じ扱いになる、という意味ではありません。
神戸市すまいの安心支援センターの解説も、前の所有者に債務があり、買主にも請求できると説明しています。全国共通の法律の説明です。
だから、売買契約で「滞納分は売主が負担する」と決めても、それだけで管理組合から買主への請求を防げるわけではありません。約束だけでなく、実際の入金まで確認する段取りが必要です。
滞納額は、月数だけで計算せず書面で照会します
管理会社または管理組合へ、決済予定日を伝えて照会します。毎月の未払額に加え、遅延損害金などの請求があるかを項目別に確かめてください。
| 確認する項目 | 聞く内容 |
|---|---|
| 管理費・修繕積立金 | 何月分がいくら未払いか |
| 遅延損害金等 | 規約等の根拠、計算期間、金額 |
| 督促・法的手続 | 訴訟や差押えなどが進んでいないか |
| 支払先と期限 | 振込口座、決済日までの追加額 |
以前に受け取った督促状の合計と、決済日の必要額が同じとは限りません。支払いが済んだ月や、その後に増えた分を照合します。
とはいえ、管理会社の請求額に疑問があれば、その場で確定扱いにしないでください。規約や計算明細を求め、争いがある場合は弁護士などに確認します。
代金から払うなら、誰が送金するかまで決めます
手元資金で払えるなら、事前に支払いを済ませ、領収や入金確認を残す方法があります。売却代金を使う場合は、不動産会社を通じて決済時の支払いを調整します。
たとえば、残代金の受領後に売主から管理組合の指定口座へ送金する方法です。買主が代わって送金する形なら、売主へ渡す額との関係を契約と精算表に明記します。
ここで、「滞納分だけ売値を下げる」と「滞納分を管理組合へ払う」を混同しないでください。値下げだけでは管理組合への入金になりません。
つまり、金額・送金者・送金先・入金確認の担当をセットで決めます。通常の管理費の日割り精算とは別項目にし、二重払いと払い残しを防ぎます。
【計算例】滞納29.4万円なら、返済後の残額からも差し引きます
仮に管理費月1万2,000円、修繕積立金月9,000円を14か月滞納していたとします。元本は2万1,000円×14＝29万4,000円です。
売買代金2,400万円、ローン返済1,980万円、売却費用を仮に90万円とすると、次の計算になります。費用90万円は相場や法定額ではなく、この例の設定です。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売買代金 | 2,400万円 |
| ローン返済 | −1,980万円 |
| 売却費用（仮定） | −90万円 |
| 滞納元本 | −29.4万円 |
| 差額 | 300.6万円 |
計算は2,400−1,980−90−29.4＝300.6万円。遅延損害金等や売却後の税金、別途の精算金は含んでいません。実際の請求と見積もりに置き換えてください。
また、これは売却代金全体で見た計算です。手付金を受領済みなら、決済当日に入る残代金はそれだけ少なくなります。当日に支払えるかは、手元資金も含めて別に確認します。
【注意】代金で足りない場合は、契約前に調整します
売却代金からローンと諸費用を引いても、滞納分を払うお金が足りない場合があります。そのときは、金融機関・管理組合等への支払いをどう組むか、契約前に相談してください。
時効や請求の範囲に争いがある場合も、売主だけで「古い分はゼロ」と計算しないでください。差押えなどがある場合を含め、具体的な解決方法は弁護士に確認します。
今日できることは、滞納の明細を取り寄せ、ローンの返済額と売却費用を並べることです。売却前の約束を、決済時の入金までつなげます。
ローンが残る場合は残債がある家の売却、当日の段取りは決済・引渡しの流れも参考になります。
よくある質問
Q. 買主が払えば、売主への請求も残りますか？
同じ債権が全額弁済されれば、その分を重ねて回収することはできません。ただし、売主と買主の間で誰が負担するかは、契約等に応じた別の問題です。
Q. 売主負担と契約に書けば、買主への請求はなくなりますか？
それだけではなくなりません。管理組合への実際の支払いと、残額の確認まで行う段取りを決めてください。
Q. 滞納があることは最初に不動産会社へ伝えますか？
伝えてください。金額の照会や契約条件の調整が必要になるため、売却の相談時に督促状や支払記録を渡すと確認を進められます。