マンション売却は買主が住む人か投資家かで変わる｜自分の棟を見分ける5つの方法

同じ部屋でも、住む人と投資家では見る数字が違います

「内覧前にお金をかけて整えれば、その分高く売れるはず」。でも、家賃収入を目当てに買う人には、室内の演出より賃料と経費の資料が判断材料になります。

だから、準備にお金をかける前に、どんな買主を想定するかを確かめます。これは棟を二種類に決めつける話ではありません。同じ棟でも、自宅として買う人と投資家の両方が候補になります。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、賃貸住戸があるマンションの割合は77.8％でした（出典：国土交通省の調査結果）。

全国の管理組合・区分所有者を対象にした調査で、管理組合の有効回収は1,589件です。この数字は「賃貸住戸がある棟の割合」。自分の棟の賃貸比率や、買主のうち投資家が占める割合ではありません。

つまり、賃貸があるだけで「投資家向けの棟」と判断するのは早計です。売る住戸の広さ・向き・入居状況も併せて見ます。

確かめるもの	見る内容と限界
1．集合ポスト	表札の有無。ただし匿名の居住者もいるため、賃貸戸数には換算しない
2．総会議事録	実出席や委任状の状況。欠席だけで外部所有者とは決めない
3．管理組合への質問	「賃貸はおおよそ何割ですか」と聞く。個人名の名簿は求めない
4．賃貸募集	棟名で家賃・広さ・募集戸数を確認。募集額は成約家賃と区別
5．面積構成	単身向け中心か、家族で住める広さも多いか。面積だけでは決めない

まずは管理組合への質問と、同じ棟の賃貸募集の確認から始めましょう。そこへ、自分の住戸と近い売却事例を重ねます。同じマンションの競合物件も比較材料になります。

想定家賃が月85,000円の住戸を、表面利回り8％で買う仮の例です。表面利回りは、年間家賃を価格で割る指標で、経費を引きません。

想定家賃	年間家賃	表面8％から逆算した価格
月85,000円	102万円	1,275万円
月78,000円	93万6,000円	1,170万円

102万円÷0.08＝1,275万円です。家賃が月7,000円違うだけで、逆算価格には105万円の差が出ます。

管理費・修繕積立金が月25,000円、固定資産税・都市計画税が年60,000円なら、差し引いた年間収入は66万円です。これを5.5％で割ると1,200万円になります。

ただし、この経費だけの簡易試算です。空室、修繕、賃貸管理、借入、購入時の費用などは含めていません。8％や5.5％は相場でも推奨値でもなく、買主の想定を比べるための仮定です。

だから安い購入申込みには、「想定家賃はいくらですか」「経費と利回りは何を置きましたか」と聞きます。計算の詳しい見方はオーナーチェンジの売却価格へ。

住む人向けなら、清掃・整理や水回りの手入れを進めます。投資家向けなら、賃貸借契約書・入金履歴・修繕履歴と経費を整理します。

とはいえ、空室で渡せる住戸を利回りだけで値付けすると、住む人の評価を見落とすこともあります。賃貸中なら、その条件を踏まえた比較が必要です。

ということで、仲介会社に「住む買主向けの成約比較」と「投資家向けの家賃・利回り計算」を分けて示してもらってください。個別の評価や税務は、不動産会社や税理士へ確認しましょう。

お金をかける前に、誰が何を見て買うかを聞く。

続けて読むなら、マンション売却相場の調べ方です。

割合だけでは判断できません。賃料、経費、管理状態、近い住戸の成約を比べます。

募集情報などを補助にします。表札や総会の欠席者数から、正確な戸数を推定しないでください。

想定家賃・経費・利回りの根拠を聞き、住む買主に売る選択肢とも比べます。