住み替えは売り先行と買い先行どっち？資金・入居日・融資条件から順番を決める

売ってから買うか、買ってから売るか

「新居は見つかった。でも、今の家が売れる前に契約してよい？」。住み替えでは、資金・入居日・融資条件の3つを分けて確認します。貯金が少ないなら必ず売り先行、という一つの条件だけでは決められません。

旧居の売却代金が購入資金に必要なら、売却の見通しを先に固める意味があります。ただし、新居へ入る前に旧居を明け渡すなら仮住まいが必要です。契約の順番だけでなく、お金と鍵を受け渡す日まで並べて考えましょう。

ここでは、旧居の売買契約を先に結ぶ進め方を「売り先行」、新居の購入契約を先に結ぶ進め方を「買い先行」として整理します。

売り先行でも契約解除や決済の遅れはあり得ます。「売買契約を結んだ」と「代金が入った」は別です。買い先行でも、引渡し時期や工事の条件によっては仮住まいが不要とは限りません。

旧居の売却価格からローン返済と売却費用を引き、住み替えに使える額を見積もります。そのうえで、新居の手付金・残代金・購入費用がいつ必要かを確認します。生活費の予備資金まで頭金に回さないことも大切です。

説明用の仮定として、旧居が3,000万円で売れ、残債2,000万円、売却費用120万円なら、税金を考慮する前の残額は880万円です。売却価格が2,700万円になれば、同じ費用の仮定では580万円になります。

購入時に自己資金700万円が必要なら、前者は180万円余り、後者は120万円不足します。さらに、その700万円の支払日が旧居の入金日より前なら、売却益が見込めても別の資金手当てが必要です。

数字は相場ではなく比較用です。仮住まい・引越し・税金などは別に見積もります。残債の確認はローンが残る家の売却も参考になります。

新居の住宅ローンは、旧居の残債や売却予定も伝えて相談します。例えばフラット35の利用条件では、他の住宅ローンや自動車ローンなどを含む総返済負担率の基準があります。

売却予定の借入れを審査上どう扱うか、いつまでに完済が必要かは、利用する商品・金融機関に確認してください。仲介会社の「借りられると思う」という説明だけで購入契約へ進めないようにします。

売却しても残る債務と新居の購入費用を合わせて借りる商品もあります。三井住友銀行の住み替えローンはその一例ですが、誰でも使えるものではありません。短期の資金手当ても含め、借入可能額・費用・実行日・返済期限を確認します。

審査が通っても、二つの家の負担が続く間の生活費は別問題です。売却が遅れた場合に何か月支払えるかを、手元資金で確かめましょう。

旧居の決済で得た資金を新居の決済へ回すなら、両方の金融機関・仲介会社と日程を調整します。同日決済を希望するだけで、入出金や抵当権の手続きが自動でつながるわけではありません。

旧居の買主が了承すれば、決済後の明渡しに猶予を設ける方法も考えられます。ただし、期限、使用中の費用、損傷した場合の対応などの合意が必要です。買主や金融機関の条件も確認してください。

猶予を得られない場合に備え、仮住まいの空室、契約期間、解約条件、荷物の保管場所を調べます。家賃だけでなく、初期費用と引越しが増える分まで比較します。

「住み替えだと伝えたので、旧居が売れなければ新居の契約もやめられる」とは限りません。住宅金融普及協会の解説も、買換えが前提でも当然に契約を解除できるわけではなく、具体的な合意が必要としています。

特約を付ける場合は、対象物件、売却期限、価格条件、解除の方法・期限、手付金の返還や費用の扱いを確認します。融資が受けられない場合の特約とも分けて読みましょう。相手が応じるかは交渉次第です。

順番は、支払日と入居日まで確かめて決めます。

必須ではありません。新居の引渡しと旧居の明渡しを調整できるかによります。調整できなかった場合の費用も用意しておきます。

人気だけで売却時期や価格は保証されません。価格が下がる場合と、売却が遅れる場合を分けて試算してください。

先に売却して仮住まいする方法もあります。着工金などの支払時期、完成予定と遅延時の住まいを確認して選びます。