結論：買主は「今の管理費」ではなく「これから上がるか」を見ています
マンションを売るとき、買主が必ず確認する数字が3つあります。修繕積立金の月額、積立金の残高、そして長期修繕計画の内容です。
近年これが重要性を増しているのは、建設費の高騰により、修繕積立金の必要額が全国的に上がっているためです。国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」は令和6年（2024年）6月7日に改訂され、当初の積立額を抑える段階増額積立方式について「計画の初期額は基準額の0.6倍以上、計画の最終額は基準額の1.1倍以内」という引上げの考え方が示されました。
買主の立場に立てば当然です。月々の返済に加えて管理費・修繕積立金を払う以上、それが数年後に2倍になる可能性があるなら、購入価格を下げてリスクを吸収したいと考えます。
売主にとっての意味は明確です。積立金が目安を大きく下回っているマンションは、その差額が価格交渉の材料になり得ます。この記事では、公表されている目安額と、売主として何を準備すべきかを整理します。
国交省ガイドラインの目安額（令和6年6月改定版）
ガイドラインは、長期修繕計画の実例をもとに、専有面積1㎡あたりの月額で目安を示しています。平均値と、事例の3分の2が包含される幅（上下6分の1を除いた範囲）が併記されているのが特徴です。
地上20階未満
| 建築延床面積 | 平均値 | 事例の3分の2が包含される幅 |
|---|---|---|
| 5,000㎡未満 | 335円/㎡・月 | 235円〜430円 |
| 5,000㎡以上〜10,000㎡未満 | 252円/㎡・月 | 170円〜320円 |
| 10,000㎡以上〜20,000㎡未満 | 271円/㎡・月 | 200円〜330円 |
| 20,000㎡以上 | 255円/㎡・月 | 190円〜325円 |
地上20階以上
| 区分 | 平均値 | 事例の3分の2が包含される幅 |
|---|---|---|
| 全規模 | 338円/㎡・月 | 240円〜410円 |
なお、これらは機械式駐車場を除いた値です。機械式駐車場がある場合は、駐車場1台あたり平均4,645〜7,210円/月が別途必要とされています。機械式駐車場のあるマンションで積立金が安い場合は、注意が必要です。
自分のマンションを当てはめてみる
70㎡・地上10階建て・延床面積4,000㎡のマンションで計算します。
| 金額 | |
|---|---|
| 目安（平均値） | 70㎡ × 335円 ＝ 月23,450円 |
| 目安の下限側 | 70㎡ × 235円 ＝ 月16,450円 |
| 目安の上限側 | 70㎡ × 430円 ＝ 月30,100円 |
現在の積立金が月8,000円なら、目安の下限の半分以下です。この差は、いずれ値上げか一時金徴収で埋められることになります。買主はここを見ています。
なぜ目安が上がったのか
背景は建設費・人件費の高騰です。大規模修繕の工事費が上がれば、必要な積立額も上がります。現在の目安額は令和3年9月の改訂で引き上げられたもので、令和6年6月の改訂では目安額そのものは据え置かれ、代わりに段階増額積立方式の引上げ方に関する考え方が加えられました。
問題は、多くのマンションが分譲時に低い積立金でスタートしていることです。分譲時は月々の負担が軽い方が売りやすいため、当初の積立金が低めに設定され、段階的に上げていく「段階増額積立方式」が広く採用されてきました。
そこに工事費の高騰が重なり、計画どおりに上げても足りないという状況が生じています。
買主が見ている3つの数字
数字1：修繕積立金の月額（㎡単価に換算する）
前述のとおり、目安と比べて著しく低ければリスクと見なされます。㎡単価に換算して比較するのが正しい見方です。
数字2：修繕積立金の残高
長期修繕計画に対して残高が十分かどうかです。大規模修繕を控えているのに残高が薄い場合、購入直後に一時金を求められる可能性があります。
管理会社が発行する「重要事項調査報告書」に記載されており、売却時には必ず取得します。
数字3：長期修繕計画の見直し時期と内容
計画が何年前に作られたものか、次の大規模修繕がいつか、値上げが計画に織り込まれているか。「計画自体が古く、工事費高騰を反映していない」という状態が最も懸念されます。
滞納状況も見られます
管理費・修繕積立金の滞納が多いマンションは、財政面の不安として評価が下がります。これも重要事項調査報告書に記載されます。
売主が準備すべきこと
1. 重要事項調査報告書を早めに取得する
管理会社に依頼して取得します（費用は1〜3万円程度が一つの目安）。ここに積立金の額、残高、滞納状況、修繕履歴、今後の予定が記載されています。内容を自分で先に把握しておくことが重要です。
2. 値上げが決議済み・検討中なら、隠さない
総会で値上げが決議されている場合、それは買主に伝えるべき事項です。引渡し後に値上げが判明すると、告知の問題になり得ます。判断に迷う場合は告知義務の範囲を参考に、仲介会社に相談してください。
3. 良い材料があるなら積極的に出す
- 大規模修繕が直近で完了している（当面の大きな出費がない）
- 長期修繕計画が最近見直されている
- 積立金の残高が計画に対して十分
- マンション管理計画認定制度の認定を受けている
これらは価格を守る材料になります。特に「大規模修繕が終わったばかり」は、買主にとって明確な安心材料です。
4. 積立金が低いことを価格でどう扱うか
積立金が目安を大きく下回る場合、買主から指摘される前提で臨むのが現実的です。ただし、言われるがままに応じる必要はありません。
考え方の目安として、月1万円の値上げが見込まれるなら、年12万円です。買主がこれを何年分の負担として見るかは交渉によりますが、数百万円単位の指値には根拠が必要です。値引き交渉のタイミングと考え方もご覧ください。
管理費と修繕積立金の精算にも注意
売買では、管理費・修繕積立金を引渡し日で日割り精算します。ただし、すでに積み立てられた修繕積立金は返ってきません。管理組合の財産であり、区分所有権とともに承継されるためです。
「これまで積み立てた分を返してほしい」という誤解は実務でよくありますが、認められません。この点は管理費・修繕積立金の精算で詳しく解説しています。
よくある質問
Q. 修繕積立金が高いマンションは売りにくいですか？
一概には言えません。高い＝将来の不安が小さいと評価されることもあります。問題になるのは「安すぎて将来上がることが明らかな場合」と「高いのに残高が薄く、計画も不明瞭な場合」です。金額の絶対値より、計画との整合性が見られます。
Q. 値上げの総会決議前に売ってしまうべきですか？
決議前でも、理事会で検討されている段階の情報は買主の判断に影響し得ます。タイミングを狙って情報を伏せるような進め方は、後々の紛争リスクを高めます。おすすめしません。
Q. 一時金の徴収が決まっています。誰が払いますか？
徴収時期に区分所有者である人が支払うのが原則ですが、売買契約でどう定めるかによります。引渡し前に決議されている場合は、負担の分担を契約書に明記してください。曖昧なまま進めると決済後にもめます。
Q. うちのマンションは目安より低いです。値上げを提案すべきですか？
売却を控えている立場で値上げを提案するのは、短期的には自分の首を絞めるように見えます。ただし管理状況が良いマンションほど資産価値が保たれるのも事実です。売却時期が数年先なら、計画的な値上げは価格にプラスに働き得ます。
Q. 築古のマンションでも売れますか？
売れます。管理状況が明確で、買主の資金計画が組めることが条件です。旧耐震の物件については神戸で旧耐震マンションを売る、築古全般については築古マンションを売るをご覧ください。
売る前に、手取り額を知っておきませんか
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※ガイドラインの目安額は事例にもとづく参考値です。個々のマンションの必要額は長期修繕計画によって異なります。詳細は管理組合・管理会社にご確認ください。