結論：訳あり物件でも売り方の選択肢は複数あります
再建築不可（今の建物を壊すと新しい建物を建てられない物件）や、いわゆる訳あり物件については、「こんな物件、売れるんでしょうか」という不安の声がよく聞かれます。先に結論をお伝えします。相場より安くなる例が多いのは事実ですが、売れないわけではありません。そして、売り方の選択肢は一つではありません。
仲介で一般の買主を探す、買取業者に売る、隣地の所有者に打診する、建築の許可を取ってから売る。どの選択肢を選ぶかで、手取り額も売却までの期間も大きく変わります。本記事では、再建築不可の定義と確認方法、売り方の選択肢、そして業者側の値付けの実情まで解説します。
再建築不可とは何か：鍵は「接道義務」です
接道義務の定義
再建築不可物件の大半は、接道義務を満たしていない物件です。接道義務とは、建築基準法43条が定めるルールで、建物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないというものです。これを満たさない敷地では、原則として建物を新築できません。今建っている家に住み続けたり、大規模でない修繕をしたりすることはできますが、取り壊して建て替えることができないのです。
典型例は次のようなケースです。
- 敷地が道路にまったく接しておらず、他人の土地(通路)を通って出入りしている
- 道路に接してはいるが、間口が2m未満しかない（旗竿地の竿部分が細い場合など）
- 接している道が、建築基準法上の「道路」として認められていない通路である
「但し書き道路」の許可で建てられる場合があります
接道義務を満たさない敷地でも、但し書き道路（建築基準法43条2項）の許可を受けることで建築が可能になる場合があります。敷地の周囲に広い空地があるなど、安全上支障がないと認められた場合に、個別の申請に基づいて許可されるものです。この許可が取れる見込みがあるかどうかで、物件の売れやすさと価格は大きく変わります。
再建築不可かどうかの確認方法
自分の物件が再建築不可かどうかは、見た目だけでは判断できません。確認の手順は次のとおりです。
- 市区町村の建築指導課などの窓口で、前面の道が建築基準法上の道路かどうか（道路種別）を照会する
- 接道の長さ（間口2m以上あるか）を測量図や現地で確認する
- 但し書き許可の実績が周辺にあるか、許可の見込みがあるかを窓口や建築士に相談する
実際には、所有者本人が「再建築不可だと思い込んでいたが、調べたら建て替え可能だった」という逆のパターンもあります。売り出す前の道路調査は、価格を左右する最重要の下調べです。
売り方の選択肢を比較する
再建築不可・訳あり物件の主な売り方を表で比較します。
| 売り方 | 価格の傾向 | 期間の傾向 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 仲介で一般の買主を探す | 相場よりは安いが買取より高くなる例が多い | 長くかかる例が多い | 時間をかけてでも手取りを重視したい場合 |
| 買取業者に売る | 仲介より安くなる例が多い | 短い（現金化が早い） | 早く手放したい・手間をかけたくない場合 |
| 隣地の所有者に打診する | 高値になりやすい | 相手次第（読めない） | 隣地と一体化で価値が上がる立地の場合 |
| 但し書き許可を取ってから売る | 許可が取れれば大きく改善する例がある | 調査・申請の期間が上乗せされる | 許可の見込みが立つ場合 |
どれか一つに絞る必要はありません。実務では、まず隣地に打診し、不調なら仲介で市場に出し、期限を決めて売れなければ買取に切り替える、という段階的な組み立てがよく用いられます。
買主側から見ると：値付けを左右する3つの実情
実情1：隣地への打診が高値になりやすい理由
一般に、再建築不可物件が最も良い条件で売れる相手は、多くの場合隣地の所有者です。理由は単純で、隣地所有者にとってだけは、その土地が「再建築不可の土地」ではないからです。自分の土地と一体化すれば、間口が広がって接道義務を満たし、全体が建て替え可能な整形地になる場合があります。第三者には安くしか売れない土地が、隣地所有者には相場に近い価値を持つことがあるのです。
ただし、打診の仕方には注意が必要です。いきなり価格をぶつけると警戒されますし、足元を見られて逆に買い叩かれる例もあります。実務では、仲介業者を間に立てて、査定根拠を示しながら打診するのが穏当です。また、隣地が複数ある場合はどの隣地と一体化すると最も価値が上がるかを先に検討してから声をかける順番を決めます。
実情2：買取業者の値付けの仕組み
「買取価格が安すぎる」というご不満をよく聞きますが、買取業者の値付けには仕組みがあります。買取業者は、再販売時の想定価格から、リフォームや解体の費用、但し書き許可取得などの手間、売れ残りリスク、自社の利益を逆算して買取価格を決めます。訳あり物件は再販の不確実性が高いぶん、リスク分の値引き幅が大きくなるのです。
これは裏を返せば、売主側でリスク要因を一つでも減らせば買取価格が上がる余地があるということです。境界を確定させておく、道路調査の結果を資料として揃えておく、残置物（家財の残り）を片付けておく。こうした下準備の有無で提示額が変わる例は珍しくありません。また、買取は1社の言い値で決めず、複数社の相見積もりを取るのが基本です。
実情3：告知義務を軽く見ると、あとで高くつきます
訳あり物件の売却で絶対に避けるべきなのは、不利な事実を隠すことです。心理的瑕疵（過去の事件・事故など買主の心理に影響する事情）や物理的瑕疵（雨漏り・シロアリ・傾きなどの欠陥)は、売主に告知義務があります。隠して売った場合、後から発覚すると契約不適合責任（引き渡した物件が契約内容に適合しない場合に売主が負う責任）を問われ、損害賠償や契約解除に発展するリスクがあります。
実務では、「言わなければ分からないのでは」と考える売主に対して、仲介会社が告知書に正直に記載するよう必ず説明します。訳ありであること自体は、価格に織り込めば取引できます。しかし隠した事実の発覚は、値引きでは済まない紛争になります。安く見られたくない気持ちは分かりますが、正直に開示して価格で調整するのが、結局は最も安全で安く済む方法です。
仲介手数料の特例：800万円以下なら上限が変わります
売却費用の面でも知っておきたい点があります。仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合、売買価格×3%＋6万円＋消費税で計算されます。一方、価格800万円以下の物件については、低廉な空家等の特例により、仲介手数料の上限が最大30万円＋税まで認められています。
再建築不可などの訳あり物件は売買価格が低くなりがちで、通常の料率では業者側の調査コストを賄えず、扱いを敬遠される一因になっていました。この特例は、そうした低価格帯の物件でも業者がきちんと調査して仲介できるようにするための制度です。売主としては、「800万円以下の売却では手数料が通常の計算式より高くなる場合がある」と事前に知っておくと、媒介契約（仲介を依頼する契約）の際に手数料の説明を落ち着いて確認できます。
まずは「いくら残るか」を計算してから動きましょう
訳あり物件の売却は、選択肢ごとに価格も費用も大きく異なります。仲介で900万円・手数料ありのケースと、買取で700万円・手数料なしのケースでは、額面の差ほど手取りは離れていない、ということも起こり得ます。判断の物差しになるのは、売却価格ではなく手取り額です。当サイトの手取り計算ツールでは、売却価格から仲介手数料などの諸費用を差し引いた手残りを、売却の実務で使われる計算式で無料試算できます。売り方の選択肢を比べる前に、まずそれぞれの手取りを数字で並べてみてください。ほかの記事は記事一覧からどうぞ。