結論：再発行はできませんが、売却はできます
「権利証が見つからない。もう売れないのでは」という不安の声は少なくありません。結論から言えば、売却できます。
まず押さえるべき事実は2つです。
1つ目。権利証（登記識別情報通知）は再発行されません。 紛失・盗難・焼失のいずれであっても、法務局が同じものを再交付する制度はありません。
2つ目。それでも所有権移転登記はできます。 不動産登記法は、権利証を提供できない場合の代替手段を用意しています。具体的には事前通知制度、資格者代理人による本人確認情報の提供、公証人による認証の3つです。
つまり問題は「売れるかどうか」ではなく、「どの方法を選び、いくら費用をかけ、決済をどう組むか」です。この記事ではその判断材料を整理します。
前提：「権利証」と「登記識別情報」は別物です
まず用語を整理します。ここが分かると、自宅にあるはずの書類が何なのか判断できます。
| 権利証（登記済証） | 登記識別情報通知 | |
|---|---|---|
| 発行時期 | 2005年ごろまで（法改正の完全移行は2008年） | その後の登記 |
| 形式 | 登記所の朱印が押された書面 | 12桁の英数字が記載された書面（目隠しシールまたは折込み） |
| 性質 | 書面そのものが権利の証明 | 記号の情報が本人確認の手段 |
登記識別情報は「番号」であることが本質です。したがって、書面を紛失した場合と、番号を第三者に見られた場合とでは、リスクの性質が違います。
番号を見られた可能性があるなら「失効の申出」を
登記識別情報の番号を他人に知られた可能性がある場合、法務局に失効の申出をすることができます。これにより、その番号は本人確認の手段として使えなくなります。
「悪用されるのが怖い」という不安には、この手続きが答えになります。失効させても不動産の所有権には一切影響しません。その後の売却は、以下で説明する代替手段で進めます。
なお、権利証や登記識別情報は所有権の証明書ではありません。所有者であることは登記簿（登記記録）に記録されており、紛失しても所有権は失われません。ここは安心してください。
代替手段1：事前通知制度（費用がかからない方法）
不動産登記法23条にもとづく制度です。仕組みはシンプルです。
- 権利証なしで登記を申請する
- 法務局から登記名義人の登記簿上の住所宛に、本人限定受取郵便等で通知が届く
- 通知に記載どおり署名・押印して、期限内に法務局へ返送する
- 法務局が確認して登記が完了する
費用がかからないことが最大の利点です。
一方で、実務上の欠点が明確にあります。
通知の往復に時間がかかること。 申請から通知の到達、返送、確認までに日数を要します。返送期限は2週間以内とされています。
決済と同時に登記できないこと。 不動産売買の決済では、買主が代金を払うのと引き換えに所有権移転登記が確実に行われることが大前提です。事前通知だと登記の完了が後日になるため、買主・金融機関が「所有権が移らないうちにお金だけ払う」状態を嫌います。
登記簿上の住所に届くこと。 住所変更登記をしていないと通知が届きません。この点は2026年4月から義務化された住所変更登記とも関わります。
そのため、事前通知制度が使われるのは親族間の贈与や、決済を伴わない登記が中心です。通常の売買では、ほぼ使われません。
代替手段2：司法書士による本人確認情報（実務の主流）
売買の決済では、こちらが標準です。
司法書士などの資格者代理人が、登記名義人と面談して本人であることを確認し、本人確認情報という書面を作成して登記申請に添付します。これにより事前通知が省略され、決済当日に登記申請ができます。
何を確認されるのか
司法書士は責任を負って本人性を証明するため、確認は厳格です。
- 顔写真付きの公的身分証明書（運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど）
- 不動産を取得した経緯（いつ、誰から、いくらで買ったか）
- 物件の状況についての質問
- 権利証を紛失した経緯
その不動産を本当に所有している人でなければ答えられない質問が含まれます。ここで曖昧な受け答えになると、司法書士が本人確認情報の作成を断ることがあります。
費用
一般的な目安は5万円前後とされますが、物件の価格や確認の難易度によって数万円から20万円程度まで幅があります。司法書士が万一の場合の責任を負う制度であるため、通常の登記報酬とは別建てになります。
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 通常の所有権移転登記の報酬 | 数万円〜 |
| 本人確認情報の作成報酬（追加） | 5万円前後（幅あり） |
代替手段3：公証人による認証
公証人が本人確認をして登記申請の委任状に認証を与える方法です。これによっても事前通知は省略できます。
費用は司法書士の本人確認情報より安く、私署証書の認証手数料は1万1,000円と公証人手数料令34条1項で定められています（外国語で記載されている場合は6,000円加算）。
ただし実務での採用は限定的です。理由は、公証役場に出向く必要があること、そして司法書士が決済全体を管理する流れの中では本人確認情報の方が段取りが単純になることです。売主が遠方にいる場合など、条件によっては選択肢になります。
3手段の使い分け
| 手段 | 費用 | 決済と同日に登記できるか | 主な用途 |
|---|---|---|---|
| 事前通知制度 | 無料 | できない | 親族間贈与、決済を伴わない登記 |
| 本人確認情報（司法書士） | 5万円前後（幅あり） | できる | 通常の売買決済（主流） |
| 公証人の認証 | 認証手数料1万1,000円 | できる | 売主が遠方など、条件により |
売却を前提にするなら、実質的な選択肢は本人確認情報と考えて差し支えありません。5万円前後の追加費用は、不動産売却にかかる費用の中では大きな比重ではありませんが、事前に見込んでおくべき項目です。
売主が今からやるべきこと
1. まず、本当に紛失したのか確認する
意外に多いのが「別の書類と一緒に保管していて気づかなかった」ケースです。次の場所を確認してください。
- 購入時に不動産会社や司法書士から渡された書類一式のファイル（表紙に司法書士事務所名が入った封筒に入っていることが多い）
- 住宅ローンを完済したときに金融機関から返却された書類
- 相続で取得した場合は、被相続人の書類の中
登記識別情報通知は、目隠しシールが貼られた、または折り込まれた1枚の書面です。「権利証」という文字を探しても見つからないことがあります。
2. 登記事項証明書を取得して現状を確認する
法務局の窓口・オンラインで取得できます（1通数百円）。ここで登記簿上の住所と現住所が一致しているかも同時に確認してください。ずれていれば住所変更登記が必要です。
3. 不動産会社と司法書士に早めに伝える
売買契約前に伝えてください。契約直前や決済間際に判明すると、本人確認情報の作成日程が取れず決済がずれることがあります。司法書士は面談の時間を確保する必要があるため、早いほど段取りが楽になります。
4. 相続がからむ場合
相続で取得した不動産を売る場合、そもそも権利証は不要なケースがあります。相続登記は権利証がなくても申請できるのが原則だからです。ただし、相続登記後に交付される登記識別情報は、その後の売却で必要になります。親が亡くなった家を売るときの手順もあわせてご覧ください。
よくある質問
Q. 権利証を失くしたことで、売却価格が下がりますか？
下がりません。買主にとっては、決済日に確実に所有権移転登記ができるかどうかが関心事であり、本人確認情報で対応できるなら実質的な差はありません。価格交渉の材料にされる筋合いのものではありません。
Q. 費用は誰が負担しますか？
売主負担が原則です。売主側の書類が揃わないことへの対応であるためです。
Q. 火事や災害で失くしました。特別な扱いはありますか？
手続き上の扱いは同じです。事前通知制度または本人確認情報で対応します。罹災証明などがあれば、紛失経緯の説明がしやすくなります。
Q. 悪用される心配はありませんか？
登記識別情報の番号を他人に知られた可能性があるなら、失効の申出をしてください。これで番号は使えなくなります。また、法務局には不正登記防止申出という制度もあります。不安が強い場合は司法書士に相談してください。
Q. 見つかったら使えますか？
失効の申出をしていなければ使えます。ただし、すでに本人確認情報の作成を依頼して着手されている場合、費用が発生していることがあります。早めに探すことが結果的に節約になります。
売る前に、手取り額を知っておきませんか
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※手続きの可否・費用は個別事情で異なります。最終判断は司法書士・法務局にご確認ください。