売買では「3年たてば告知不要」とは判断できません
「親が自宅で亡くなった家は、売れないのでは」。死亡があったことだけで、売却を諦める必要はありません。一方、よく聞く「おおむね3年」は賃貸の一定の場合の目安で、売買にそのまま使える数字ではありません。
国土交通省は、不動産会社が人の死を調査・告知する際の基準を示しています。この記事では居住用不動産の売却に絞り、何を確認して相談すればよいかを整理します。出典：国土交通省の公表資料。
自然死でも、特殊清掃や質問の有無を分けます
老衰や病死、日常生活での転倒・誤嚥などは、原則として告げなくてもよい扱いです。ただし、長期間発見されなかったことなどに伴う特殊清掃や大規模リフォームがあれば、同じ扱いにはできません。
だから、死因の名前だけで決めず、場所や清掃の経緯を確認します。国交省の概要資料に沿って売買を整理すると、次のようになります。
| 状況 | 売買での原則的な整理 |
|---|---|
| 対象物件の自然死・日常生活の不慮の死で、特殊清掃等なし | 原則として告げなくてもよい |
| 対象物件・日常使用する共用部分の自死・他殺等、または特殊清掃等を伴う自然死等 | 買主の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告げる |
| 隣接住戸や、通常使用しない共用部分の事案 | 原則不要だが、事件性・周知性・社会的影響が特に高い場合は別 |
| 買主から事案の有無を質問された場合等 | 死因や経過期間にかかわらず、調査で判明した点を告げる |
例えば、親を自宅で看取った場合と、長く発見されず専門清掃をした場合では、確認すべき事情が違います。「自然死だから何も伝えなくてよい」と、自分で情報を省かないことが出発点です。
なお、質問されたときに、知らない事実を推測して埋める必要はありません。分かることと不明なことを分け、担当者と回答を整理します。
賃貸の3年と、売買の個別判断を混ぜません
賃貸の目安は、対象となる死亡事案の発生からおおむね3年です。特殊清掃等を伴う自然死等では、死亡が発覚した時点から数えます。事件性などが特に高い事案や、質問された場合などには例外があります。
一方、売買には同じ一律の年数基準がありません。ただし、これは「すべての死を永久に告げる」と同じ意味でもありません。事案の内容や周知性、時間の経過などを踏まえて判断します。
つまり、10年前だから不要、20年前だから必要、と年数だけでは決められません。具体的な事案を担当者に示し、難しい場合は弁護士へ確認してください。出典：ガイドライン本文・4「告知について」。
値下がり率より、同じ条件で受けた提案を比べます
「自死なら3割、他殺なら5割」といった一律の価格表は、このガイドラインにはありません。価格を決める基準書ではないため、それを根拠に査定額を計算することはできません。
そこで、複数の会社に同じ事実を伝え、仲介の売出し提案と買取の提示額を比べます。仲介の提案価格は成約を保証する金額ではなく、買取額も条件や有効期限の確認が必要です。
仮に仲介での成約を2,000万円、費用を100万円と置けば、差引きは1,900万円です。買取提示1,800万円との差は100万円ですが、これは価格下落率の相場ではなく、比較方法を示す仮の計算です。
買取側の費用、双方の税金・残債、成立までの時間もそろえて検討します。費用項目はマンション売却の諸費用で確認できます。
【注意】解体すれば説明不要、とはいえません
ガイドラインは、死亡のあった建物を取り壊した後の土地取引は、裁判例等の蓄積が足りず対象としていません。したがって「更地にすれば告知が消える」とも、「同じ基準がそのまま適用される」とも断定できません。
先に解体を決めるより、建物付きの査定と、解体費用を差し引いた提案を比べます。土地の売却で必要な説明は、工事を発注する前に確認してください。
また、ガイドラインは宅建業者の対応を整理したものです。これに沿えば売主を含むすべての民事責任がなくなる、という制度ではありません。契約内容や個別事情による法的判断は専門家へ相談します。
告知書には、分かる事実を整理して残します
相談前に、発生時期、場所、分かっている死因、特殊清掃等の有無をメモします。特殊清掃等がある場合は発覚時期も確認し、清掃や修繕の記録を手元に置きます。
とはいえ、亡くなった方の氏名や家族構成、具体的な発見状況まで買主へ伝える必要はありません。担当者と告知書の文面を確認し、必要な説明とプライバシーへの配慮を両立させます。
年数と噂で決めず、事実をそろえて相談します。
相続した実家の手続きは親が亡くなった家の整理、査定の頼み方は机上査定と訪問査定の違いも参考になります。
よくある質問
Q. 自宅で病死した場合も告知が必要ですか？
原則として告げなくてもよい扱いです。ただし特殊清掃等を伴った場合、質問された場合などは別です。死因だけで判断しないでください。
Q. 20年前の事案なら説明しなくてよいですか？
売買には一律の期限がありません。事案の内容や買主の判断への影響を踏まえ、担当者と確認します。
Q. 隣の部屋の事案も伝えますか？
隣接住戸の事案は原則として告げなくてもよい整理です。ただし事件性等が特に高い場合や、買主から質問された場合などは個別の確認が必要です。