プロの査定は何を見ているか
不動産鑑定士は、地価公示の標準地について評価書を作成し、 その土地の形・前面道路・傾斜・駅からの距離といった条件を記録しています。 そこには「なぜこの値段なのか」の根拠が数字で残っています。神戸市の住宅地について、2026年［令和8年］の評価書から集計しました。
査定書に出てくる「補正」の中身は、売主から見ると分かりにくいものです。 ここでは、実際の評価データでどの条件がどれだけ価格に効いているかを示します。
前面道路の幅で変わる
敷地が接している道路の幅です。建築基準法では原則として幅4m以上の道路に2m以上接していないと家を建て替えられません。 幅が狭いほど評価は下がります。
- 4m未満12.7万円/㎡13件
- 4〜6m11.5万円/㎡157件
- 6〜8m11.5万円/㎡206件
- 8m以上25.5万円/㎡51件
道路の幅は価格に効く要素のひとつですが、これだけで価格が決まるわけではありません。 立地や用途地域の違いも同時に含まれた数字です。
平坦か、傾斜地か
神戸は六甲山地の裾に市街地が広がっているため、傾斜地の住宅が多い土地柄です。 傾斜があると、擁壁の維持費・建て替え時の工事費・日常の上り下りが評価に影響します。
- 記載なし12.4万円/㎡427件
駅からの距離で変わる
評価書に記録されている最寄駅までの道路距離で分けました。徒歩1分=80mが不動産広告の換算基準です。
- 500m以内24.7万円/㎡113件
- 500m〜1km16.7万円/㎡139件
- 1〜2km11.5万円/㎡89件
- 2km超8.2万円/㎡86件
区ごとの評価額と路線価の水準
相続税路線価は、地価公示のおおむね8割を目安に定められています。 相続で使う評価額と売却で成立する価格が違うのは、この差によるものです。
売却前に確かめておくと有利なこと
- 前面道路の幅と接道の長さ。 4m未満の場合はセットバックが必要になることがあり、買主から必ず確認されます。
- 擁壁の状態と築年。 傾斜地では擁壁の安全性が価格交渉の材料になります。図面が残っていれば強い材料になります。
- 用途地域・建蔽率・容積率。 建て替えできる規模が変われば、土地の値段そのものが変わります。
- 境界の確定。 測量図がないと引き渡しまでに時間がかかり、値引きの理由にされることがあります。