大規模修繕の談合が気になるとき｜マンション売却前に確かめる4つの書類

※公表資料と相談制度は2026年10月25日に確認しています。

「自分の棟も談合では？」と思ったら、4つの書類から

「修繕工事の見積りが高い。自分の棟も談合なの？」。売却前にそう感じても、金額だけで判断はできません。まず議事録、見積比較表、工事契約書、最新の管理資料をそろえます。

書類で確認するのは、選定経緯と今後の負担です。 疑いを確定した事実として買主へ伝えたり、反対に確認済みの問題を隠したりしないことが出発点です。

2026年9月28日、公正取引委員会は、関東1都6県の特定の大規模修繕工事について、設計コンサルタントと施工会社による受注調整を認定し、排除措置命令等を行いました。行政上の処分で、刑事裁判の判決ではありません。

受注予定者を決め、他の参加会社が提示価格などで協力する仕組みです。複数社の見積りがあっても、それだけで公正な競争だったとは言い切れない事案でした。

「171件」という数字は、排除措置命令書の別添1・別表4の95件と、別添2・別表4の76件を合算した掲載工事件数です。全国の被害棟数や、各工事の損害額を示す数字ではありません。

神戸を含む他地域の自分の棟に、そのまま当てはめることもできません。対象の可能性がある場合は、管理組合への通知や公表資料を管理会社と確認します。

管理会社や管理組合に、閲覧・写しの交付方法を問い合わせます。すべての資料が無条件に交付されるわけではなく、管理規約や保管状況に沿って進めます。

例えば、片方の見積りに屋上防水が含まれ、もう片方には含まれていなければ、総額だけの比較はできません。まず同じ工事範囲にそろえて、差の理由を確認します。

また、重要事項調査報告書だけで、係争や選定の経緯を網羅できるとは限りません。議事録や管理組合からの通知を併せて確認してください。重要事項調査報告書の読み方に項目別の見方をまとめています。

公取委の概要資料には、受注した施工会社が、原則として契約価格の5％を目安にコンサルタントへ支払っていたとあります。

仮に契約額6,600万円なら、5％は330万円です。60戸で単純に割ると5万5,000円になります。ただし、これは割合の大きさを示す算数です。

この金額が工事費に上乗せされたとは断定できません。 各戸の損害額や返還額、売却価格の下落幅を表すものでもありません。実際の費用負担は持分などにより異なる場合があります。

同様に、工事後の積立金値上げや似た見積額だけでも談合は立証できません。更新費用の増加や工事範囲の違いなど、別の理由も確認します。

国土交通省の通知は、コンサルタントの中立性確保と適正な選定を求め、談合違約金の特約条項を設けられることを案内しています。

ただし、条項があれば談合を防げる、確実に返金されるという保証ではありません。国も支払義務を争う訴訟や不払いのリスクを挙げています。文言や請求の判断は、管理組合から弁護士へ相談します。

見積りの内容が分からないときは、住まいるダイヤルの無料見積チェックがあります。原則として契約前・着工前の消費者向け見積りが対象で、大規模修繕は図面から個々の数量を確認しません。紛争中の案件は見積チェックではなく、電話相談の窓口へつなぎます。

売却時は、判明した事実、未確認の疑問、今後の組合対応を分けて仲介会社へ伝えます。買主への説明範囲に迷う場合も、契約前に確認しましょう。

疑いと事実を分け、負担を資料で伝える。

次は修繕積立金の値上げと売却で、将来の支払いを整理できます。

価格だけでは判断できません。仕様や数量をそろえて差を確認し、選定経緯に疑問が残れば第三者へ相談します。

条項がないだけで契約が無効になるわけではありません。損害賠償の可否も別の問題で、具体的な事実と契約内容から判断します。

一律の下落率は示せません。管理組合の対応、係争、積立金への影響などを確認し、物件ごとの事情を説明します。