相続した実家を売る前に確認する3つのこと【名義・特例の期限・共有者の合意】

結論：売る前に確認するのは「名義・期限・合意」の3つです

相続した実家の売却を考え始めたら、物件の掃除や査定よりも先に、次の3つを確認することをおすすめします。

1. 名義（相続登記）：実家の登記名義が亡くなった方のままになっていないか
2. 税金の特例の期限：使える可能性のある特例と、その締め切りがいつか
3. 共有者の合意：相続人が複数いる場合、全員が売却に同意しているか

この3つのどれかが欠けたまま話を進めると、途中で売却が止まったり、本来使えたはずの税金の特例を期限切れで逃したりすることがあります。仲介の実務では、この順番で確認してから売却活動に入るのが基本です。以下、ひとつずつ詳しく見ていきます。

確認その1：名義（相続登記）は済んでいますか

亡くなった方の名義のままでは売れません

不動産を売却するには、売主が登記簿上の所有者である必要があります。登記名義が亡くなった方（被相続人＝亡くなって財産を残した方）のままでは、買主への所有権移転登記ができないため、売買契約を結んでも決済（代金の受け渡しと引き渡し）まで進めません。まずは相続登記（不動産の名義を相続人へ変更する登記）を済ませることが出発点になります。

相続登記は2024年4月から義務になりました

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料（行政上の金銭的なペナルティ）の対象になります。義務化より前に相続した不動産も対象に含まれる制度設計になっているため、「昔相続したがそのままにしている実家」も他人事ではありません。

売却を考えた段階で登記簿を確認したら、名義が祖父母の代のままだったというケースも珍しくありません。世代をまたいで登記が放置されていると、相続人の数が数十人に膨らみ、全員の戸籍収集と同意の取り付けだけで数か月から年単位の時間がかかることがあります。売る予定が少しでもあるなら、登記は早めに手を付けておくのが実務上の鉄則です。

放置すると固定資産税の負担が増えるリスクもあります

名義の問題とあわせて知っておきたいのが、空き家のまま放置した場合のリスクです。管理が行き届かず「特定空家」（倒壊のおそれ等がある空き家として自治体が指定するもの)に指定され、勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（土地の課税標準を最大6分の1に軽減する制度）が外れます。2023年12月13日施行の改正空家法では、そこまで至らない「管理不全空家」も勧告を受ければ同じく特例から外れることになりました。土地の固定資産税が大きく跳ね上がる可能性があるため、「とりあえず置いておく」という判断にもコストがあることは意識しておきたいところです。

確認その2：税金の特例には期限があります

譲渡所得税の基本

相続した実家を売って利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税がかかります。税率は所有期間で変わり、所有5年超の長期譲渡所得なら20.315%、5年以下の短期なら39.63%です。ここで重要なのは、相続した不動産の所有期間と取得費（買ったときの価格など）は被相続人から引き継ぐという点です。親が30年住んだ実家なら、相続直後に売っても長期譲渡の税率が適用されます。一方、取得費を示す資料（購入時の売買契約書など）が見つからないと税負担が重くなる場合があるため、実家の書類は売却前に必ず探しておきましょう。

期限のある2つの特例を比較

相続した実家の売却で検討することが多い特例が、次の2つです。どちらも期限があるため、比較表で整理します。

2つの特例は原則としてどちらか一方を選ぶことになります。どちらが有利かは、相続税を納めたかどうか、譲渡益の大きさ、家屋の状態などで変わります。仲介の実務では、相続税の申告をした方には「取得費加算の3年」というカウントダウンが既に始まっていることをまずお伝えします。相続の手続きが一段落してから売却を考え始めると、この3年は意外と短いためです。

相続税の基礎控除も確認を

そもそも相続税がかかるかどうかは、基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を相続財産の総額が超えるかで大枠が決まります。相続税がかからない場合は取得費加算の特例は関係がなくなり、空き家特例の検討が中心になります。ご自身がどちらの立場かを早い段階で把握しておくと、売却時期の判断がしやすくなります。

確認その3：共有者（他の相続人）の合意はありますか

共有名義の不動産は「全員の同意」がないと売れません

相続人が複数いる場合、遺産分割協議（相続財産の分け方を相続人全員で決める話し合い）を経て名義を決めます。実家を相続人全員の共有名義にした場合、売却には共有者全員の同意と、契約・決済への関与（委任状等を含む）が必要です。一人でも反対する共有者がいれば、物件全体の売却はできません。

共有名義でよくあるトラブル

仲介の実務では、共有名義に起因するトラブルの相談が後を絶ちません。よくあるのは次のようなパターンです。

• 売却には全員賛成だったのに、価格の希望が割れて話が進まなくなる
• 共有者の一人と連絡が取れなくなる（海外在住・疎遠・認知症による判断能力の問題など）
• 「とりあえず共有」で登記した後に共有者が亡くなり、次の相続で共有者がさらに増える

想定例として、実家を兄弟3人の共有にしたまま10年放置し、その間に一人が亡くなってその配偶者と子が加わり、共有者が5人になったケースを考えてみてください。5人全員の足並みをそろえる労力は、3人のときの比ではありません。実務では、売却の可能性が少しでもあるなら「換価分割」（不動産を売却して代金を分ける方法）を前提に代表者名義で登記する、あるいは共有にするとしても売却方針・最低売却価格・時期の目安を先に文書で合意しておく、といった進め方をおすすめすることが多いです。

見落としやすい点：相続人がつまずきやすいポイント

相続した実家の売却で、相続人が見落としがちだといわれる点を挙げます。

• 書類探しの優先順位が低い：被相続人の購入時の契約書・領収書は取得費の証明になり、税額を大きく左右する場合があります。遺品整理で処分してしまう前に確保してください。
• 「相続手続きが全部終わってから売却の検討」と考えている：実は、遺産分割協議の前でも査定を取ることはできます。協議の前に査定書を取り寄せ、「この家はいくら程度で売れそうか」という共通の数字を相続人全員で見ながら分け方を話し合う進め方が、もめにくい方法としてよく採られます。実家をいくらと評価するかで対立するのは、遺産分割で最も多いつまずきの一つだからです。
• 売却にかかる費用と税金を引いた「手取り」を試算していない：査定額がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料、測量や解体の費用、譲渡所得税などを差し引いた手取り額で考えないと、代償金（他の相続人に支払う調整金）の設計を誤ることがあります。

まずは数字を把握することから始めましょう

相続した実家の売却は、「名義・期限・合意」の3点を押さえたうえで、数字を早めに把握することが成否を分けます。当サイトでは、売却の実務で使われる計算式をそのまま無料公開しています。相続税の基礎控除や特例の当てはまりのイメージは相続シミュレーターで試算するから、売却価格から諸費用・税金を差し引いた手残りは手取り計算で確認できます。ほかの記事は記事一覧からどうぞ。数字を持って話し合いに臨むことが、相続をこじらせない一番の近道です。

※本記事の税額は一般的な試算です。個別の税務相談は税理士にご相談ください。