結論：売る前に確認するのは「名義・期限・合意」の3つです
「まずは査定を取って、いくらで売れるか知りたい」。多くの人が最初にそう考えます。ところが相続登記は2024年4月から義務になり、相続を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象です（出典: 法務省 不動産を相続した方へ）。だから、査定より先に「名義・期限・合意」の3つを確かめると、売却が途中で止まりにくくなります。
この記事では、相続した実家の売却を考え始めた人に向けて、3つの確認の順番と理由を整理します。
- 名義（相続登記）：登記名義が亡くなった方のままになっていないか
- 税金の特例の期限：使える可能性のある特例と、その締め切りはいつか
- 共有者の合意：相続人が複数いる場合、全員が売却に同意しているか
名義が亡くなった親のままでは、決済まで進めません
不動産を売るには、売主が登記簿上の所有者である必要があります。つまり、名義が被相続人（亡くなって財産を残した方）のままでは、買主へ所有権を移す登記ができません。そのため売買契約を結んでも、決済（代金の受け渡しと引き渡し）まで進めないのです。
だから出発点は、相続登記（名義を相続人へ変更する登記）です。しかも2024年4月1日からは義務になり、取得を知った日から3年以内の申請が必要です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります（出典: 法務省 不動産を相続した方へ）。
ちなみに、義務化より前に相続した不動産も対象に含まれます。「昔相続して、そのままにしている実家」も他人事ではありません。
とはいえ、登記簿を見たら祖父母の代の名義だった、という場面も珍しくありません。世代をまたいで放置されると相続人が数十人に増え、戸籍集めと同意だけで数か月から年単位かかることがあります。
そこで、売る予定が少しでもあるなら、登記は早めに手を付けておきましょう。
税金の特例は「いつ売るか」で使えるかが決まります
実家を売って利益（譲渡所得）が出ると、税金がかかります。税率は所有5年超の長期なら20.315%、5年以下の短期なら39.63%です。ただし相続した不動産は、所有期間と取得費（買ったときの価格など）を被相続人から引き継ぎます。
つまり親が30年住んだ実家なら、相続直後に売っても長期の税率です。
一方で、よく検討される2つの特例には期限があります（出典: 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例、国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）。
| 項目 | 相続空き家の3,000万円特別控除 | 取得費加算の特例 |
|---|---|---|
| 内容 | 譲渡所得から最大3,000万円を控除（相続人3人以上の場合は最大2,000万円） | 支払った相続税の一部を取得費に加算し、譲渡所得を圧縮 |
| 主な対象 | 旧耐震基準の実家（被相続人が一人で住んでいた家屋等）を相続して売る場合。耐震改修や取り壊し等の要件あり | 相続税を納めた人が、その相続財産を売る場合 |
| 期限 | 2027年12月31日までの譲渡（相続開始から3年後の年末までなどの要件もあり） | 相続税の申告期限の翌日から3年以内の譲渡 |
| 併用 | 原則としてどちらか一方の選択 | 同左 |
【計算例】長期の実家で譲渡所得が1,000万円なら、特例なしの税額は1,000万円×20.315%＝約203万円です。もし空き家特例の要件を満たせば、控除の上限内なので課税される譲渡所得は0円になります。なお、所有5年以下の短期なら39.63%で約396万円です。
そもそも相続税がかかるかは、基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）で大枠が決まります。たとえば相続人が3人なら、3,000万円＋1,800万円＝4,800万円です。相続税がかからなければ取得費加算は関係がなく、空き家特例の検討が中心になります。
なお、どちらが有利かは個別の事情で変わるため、最終判断は税理士に確かめてください。
共有名義にすると、1人の反対で売却が止まります
相続人が複数いると、遺産分割協議（財産の分け方を全員で決める話し合い）で名義を決めます。そして実家を全員の共有名義にした場合、売却には共有者全員の同意と、契約・決済への関与（委任状等を含む）が必要です。
つまり1人でも反対すれば、物件全体は売れません。
よくあるつまずきは、次の3つです。
- 売却には全員賛成なのに、価格の希望が割れて話が進まない
- 共有者の1人と連絡が取れない（海外在住・疎遠・認知症による判断能力の問題など）
- 共有のまま共有者が亡くなり、次の相続で共有者がさらに増える
たとえば兄弟3人の共有のまま10年たち、1人が亡くなって配偶者と子が加わると、共有者は5人です。
だから売る可能性があるなら、換価分割（売って代金を分ける方法）を前提に代表者名義で登記する方法があります。共有にする場合も、売却方針・最低価格・時期の目安を先に文書で合意しておきましょう。
【注意】書類と手取りの試算を後回しにすると、3つを押さえても失敗します
名義・期限・合意がそろっても、うまくいかない場合があります。原因の多くは、書類と数字の後回しです。
まず、被相続人の購入時の契約書や領収書は、取得費の証明になります。見つからないと税負担が重くなる場合があるため、遺品整理で処分する前に確保してください。
また、「相続手続きが全部終わってから売却を考える」必要はありません。実は、遺産分割協議の前でも査定は取れます。というのも、実家をいくらと見るかで意見が割れやすいからです。共通の数字を全員で見ながら話し合うほうが、もめにくくなります。
さらに、査定額がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料や測量・解体の費用、税金を引いた手取りで考えないと、代償金（他の相続人に払う調整金）の設計を誤ります。手取りの考え方は3,000万円のマンションを売ると手取りはいくら？の計算例が参考になります。
まとめ：3つを確かめてから査定に進めば、売却は止まりにくくなります
ということで、名義が親のままの人は相続登記から、相続税を納めた人は取得費加算の3年から、相続人が複数の人は合意の文書化から始めましょう。
査定より先に、名義・期限・合意
今日できることは、登記簿で名義を確かめる、相続税の申告期限をメモする、購入時の契約書を探す、の3つです。
続けて読むなら、マンション売却の諸費用 全一覧です。
よくある質問
Q. 亡くなった親の名義のままで、実家を売ることはできますか？
できません。売主が登記簿上の所有者である必要があるため、先に相続登記を済ませます。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。
Q. 相続空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例は、両方使えますか？
原則としてどちらか一方を選ぶことになります。どちらが有利かは、相続税を納めたかどうか、譲渡益の大きさ、家屋の状態などで変わります。個別の事情で結論が変わるため、税理士にご確認ください。
Q. 遺産分割協議の前に、査定を取ってもいいですか？
取れます。協議の前に査定書を取り寄せ、相続人全員で共通の数字を見ながら分け方を話し合う進め方は、もめにくい方法としてよく採られます。