結論：「特定空家」になる前の段階で、税の優遇が外れる仕組みに変わりました
相続した実家を空き家のまま持ち続けている方にとって、2023年12月13日の法改正は転換点でした。空家等対策の推進に関する特別措置法の改正により、「管理不全空家等」という区分が新設されたためです（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律について」）。
従来は、倒壊の危険があるような深刻な状態になって初めて「特定空家等」に指定され、税の優遇が外れる仕組みでした。改正後は、そこまで至らない段階でも市区町村が指導・勧告でき、勧告を受けた時点で住宅用地特例が解除されます。
住宅用地特例とは、住宅が建っている土地の固定資産税の課税標準を200㎡までは6分の1、それを超える部分は3分の1に軽減する制度です。これが外れると、土地の固定資産税は実質的に大きく上がります。
「まだ売るか決められない」「とりあえず置いてある」という状態が、以前より明確にコストを伴うようになった、というのがこの改正の意味です。
制度の骨格：指導と勧告は別物です
まず用語を整理します。ここを混同すると、リスクの読み違いが起きます。
| 区分 | 状態 | 市区町村ができること | 税への影響 |
|---|---|---|---|
| 通常の空き家 | 管理されている | — | なし（住宅用地特例あり） |
| 管理不全空家等 | 放置すれば特定空家になるおそれ | 指導 → 勧告 | 勧告で住宅用地特例が解除 |
| 特定空家等 | 倒壊等の危険、著しく衛生上有害など | 指導 → 勧告 → 命令 → 行政代執行 | 勧告で特例解除、命令違反で過料、代執行費用の請求 |
重要なのは、「指導」の段階では税は変わらないという点です。税の優遇が外れるのは「勧告」を受けたときです。つまり、指導を受けた段階できちんと対応すれば、税負担の増加は避けられます。指導を無視し続けたときに勧告へ進む、という構造です。
住宅用地特例が外れると、いくら増えるのか
具体的に見ます。土地の固定資産税評価額が1,200万円、面積が180㎡（200㎡以内）の土地を例にします。標準税率1.4%で計算します。
| 状態 | 課税標準 | 固定資産税（年） |
|---|---|---|
| 住宅用地特例あり | 1,200万円 × 1/6 ＝ 200万円 | 28,000円 |
| 特例が外れた場合 | 1,200万円（負担調整により実務上は7割程度で頭打ち） | 概ね11〜12万円 |
「6倍」という表現をよく見かけますが、これは課税標準が6分の1から1に戻ることを指しています。実際には負担調整措置や都市計画税との関係で、額面どおり6倍にならないケースもあります。ただし、いずれにせよ年間数万円から十数万円の増加になり、それが毎年続きます。
なお、都市計画税にも同様の特例（200㎡まで3分の1）があり、こちらも同時に外れます。
何をもって「管理不全」と判断されるのか
自治体は、外観の状態や近隣からの情報をもとに判断します。典型的に問題視されるのは次のような状態です。
- 屋根材や外壁材が剥がれ、飛散のおそれがある
- 雑草や樹木が敷地外にはみ出している
- 窓ガラスが割れたまま、または門扉・外壁が破損している
- 建物が傾いている
- ごみの放置、害虫・害獣の発生
- 郵便物があふれている、といった管理放棄の外形
このうち実務で最も多いきっかけは近隣からの苦情です。草木の越境、落ち葉、獣害、防犯上の不安といった生活上の実害が申告され、自治体が現地を確認する、という流れが一般的です。
つまり、遠方に住んでいて年に一度も見に行っていない実家は、自分が気づかないうちに指導の対象になり得ます。
空き家は増え続けています
背景として、統計を押さえておきます。総務省の令和5年住宅・土地統計調査によれば、次のとおりです。
| 指標 | 2018年 | 2023年 |
|---|---|---|
| 空き家数 | 849万戸 | 900万戸（過去最多） |
| 空き家率 | 13.6% | 13.8%（過去最高） |
| 賃貸・売却用や別荘を除く空き家 | 349万戸 | 385万6千戸 |
注目すべきは「賃貸・売却用や二次的住宅を除く空き家」が385万6千戸という数字です。これは市場に出ていない、いわば放置状態の空き家であり、5年間で37万戸増えました。制度が厳しくなった背景には、この増加があります。
相続した実家を持つ方の選択肢
管理不全空家の指定を避ける方法は、大きく3つしかありません。
選択肢1：管理する
最低限やることは、定期的な草刈り・清掃、破損部分の補修、通気換気です。遠方の場合は空き家管理サービス（月数千円〜1万円程度が一つの目安）を使う方法もあります。ただしこれは問題の先送りであり、費用も固定資産税も払い続けることになります。
選択肢2：売る
最も根本的な解決です。しかも税制上、期限のある優遇があります。相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できる特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）があり、その要件のひとつが相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却です。
この特例は要件が細かいため、相続した空き家の3,000万円特別控除で詳しく解説しています。神戸市内の相続空き家については神戸で相続した空き家を売るもあわせてご覧ください。
選択肢3：解体して土地として売る
建物の傷みが激しい場合の選択肢です。ただし解体すると住宅用地特例は当然に外れます（住宅がなくなるため）。つまり、解体してから売れずに年を越すと、管理不全空家に指定された場合と同じ税負担が発生します。
解体は「売却の目処が立ってから」が原則です。1月1日時点の現況で課税されるため、解体するなら年明け以降、かつ売却が見えている段階で判断するのが実務的です。
判断の目安：いつまでに動くべきか
相続した実家について、次の順で確認してください。
- 相続開始日を確認する — 3,000万円特別控除の期限（3年目の12月31日）を計算します。ここが最大の分岐点です
- 現況を見に行く（または写真を送ってもらう） — 草木の越境、外壁・屋根の破損、郵便物の状態を確認します
- 近隣に挨拶しておく — 苦情は行政ではなくまず所有者に届くのが望ましい状態です。連絡先を伝えておくだけで指導に至る確率は下がります
- 固定資産税の納税通知書を確認する — 住宅用地特例が適用されているか（課税標準額が評価額の6分の1程度になっているか）を確認します
- 売る意思があるなら、査定は早めに — 売却活動には平均3か月前後かかります。不動産売却にかかる期間の平均も参考にしてください
よくある質問
Q. 指導を受けたらすぐ税金が上がりますか？
上がりません。住宅用地特例が解除されるのは「勧告」を受けた場合です。指導の段階で草刈りや補修などの改善を行えば、勧告には進みません。指導が来たら放置せず対応してください。
Q. 勧告を受けた後、改善すれば特例は戻りますか？
改善して勧告が撤回されれば、その後の年度から特例が適用され得ます。ただし固定資産税は1月1日時点の状況で決まるため、年内に改善できるかどうかで1年分の税額が変わります。時期の管理が重要です。
Q. 誰も住んでいませんが、荷物を置いています。空き家ですか？
空家法上の「空家等」は、居住その他の使用がなされていないことが常態である建築物とされています。荷物の保管だけで人の出入りがほとんどない状態は、空き家と判断される可能性があります。「物置として使っているから大丈夫」とは限りません。
Q. 兄弟の共有名義です。誰が責任を負いますか？
共有者全員が所有者として扱われます。指導・勧告も共有者に対して行われ、固定資産税も連帯して納付義務を負います。一人が管理を担い、他が無関心という状態はトラブルの元です。共有名義の売却の進め方は共有名義の不動産を売る方法で解説しています。
Q. 売りたいが古すぎて売れるか不安です。
築年数が古くても、土地に需要があれば売れます。買主が古家付き土地として購入し、自分で解体するケースは珍しくありません。先に解体しないことが実務上の鉄則です。再建築不可などの事情がある物件については再建築不可・訳あり物件の売り方をご覧ください。
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※税額は個別の事情で変わります。指定の有無や課税の判断は市区町村の担当課、税額は税理士・税務署にご確認ください。