神戸市の相続空き家を売る前に｜3,000万円控除と解体補助の順番を確認

解体を頼む前に、税と補助の条件を並べる

「相続した実家は、先に更地にすれば売りやすいのでは」。神戸市の解体補助を考えているなら、工事契約を先に進めてはいけません。2026年度の手引きでは、交付決定前の契約・着工は補助対象外です。

一方、相続空き家の税の特例は、建物を残して売る方法でも条件を満たせる場合があります。だから解体ありきで進めず、売り方と制度を一緒に確認します。

神戸市の相続空き家について、税の期限と解体補助の順番を整理します。制度は2026年10月25日に確認しました。

国税庁の空き家特例は、要件を満たす売却の譲渡所得から最高3,000万円を控除する仕組みです。売却代金が3,000万円増える制度ではありません。

売却期限は「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」で、制度の適用期間も2027年12月31日までです。両方を満たす必要があります。

たとえば2023年中の相続なら、3年後の年末は2026年12月31日です。2025年中の相続なら3年後は2028年ですが、現在の適用期間では2027年12月31日が先に来ます。

「相続したら誰でも3年間使える」と思い込まず、登記と税の期限を別々に書き出します。

主な条件は次のとおりです。これだけで適用は確定しません。

老人ホーム等への入所で直前に住んでいなかった場合も、一定の要件で対象になります。また、親子など特別な関係の相手への売却や、他の特例との併用にも制限があります。

2024年以降の売却では、譲渡後、翌年2月15日までに耐震基準を満たすか、家屋を全部取り壊す方法も認められています。買主に任せる場合は、工事と証明書類の期限を契約前に確認します。

なお、対象の家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上なら、控除上限は1人2,000万円です。相続人の総人数だけで判断しないでください。詳しくは空き家の3,000万円控除を参照してください。

特例の申告に使う確認書は、家屋のある神戸市へ申請します。神戸市の案内では、家屋付き・取壊し後・売却後に改修等をする場合で様式が分かれています。

市の安全対策課へ必要書類と返信用封筒を提出し、交付は郵送で2週間程度です。書類の準備もあるため、売買の段取りを決める前に必要な証拠を確認します。

ただし、税の適用可否は税務署へ確認する事項です。確認書を取れば、自動的に控除されるわけではありません。 特例を使うには確定申告も必要です。

神戸市の老朽空家等解体補助は、1986年12月31日以前の建物で、腐朽・破損のある市内の空き家等が対象です。税の特例とは建築年も条件も違います。

一般の建物は床面積に応じ最大60万円です。原則として附属建物、道路に面する門・塀、車庫、立木竹等も除却する条件があるため、家だけの見積もりで決めないでください。

2026年度の申請期限は2027年1月12日です。ただし予算がなくなれば終了します。市の2026年9月末時点の公表では、予算上限の64％まで申請が進んでいます。

申請先はすまいるネットです。相談・来所は事前予約し、申請しただけで契約せず、交付決定を待ちます。 工事完了・支払い後30日以内に実績報告し、最終締切は2027年3月11日です。

仮に解体費200万円、補助60万円なら、単純な差額は140万円です。これは補助額が決定した場合の計算例で、解体費の相場ではありません。

古家付きの想定価格と、更地の想定価格から解体費等を引いた額を並べます。境界や道路、擁壁の確認も必要です。税金や追加工事で結果が変わるため、補助額だけで売り方を選びません。

ということで、相続関係・建築年・利用状況を確認し、古家付きと更地の両方で査定を頼みます。登記は相続した実家の確認事項も参考になります。

個別の税額・適用条件は税務署や税理士に確認してください。税の期限と補助の順番を、解体前にそろえます。 続けて読むなら神戸の不動産売却の進め方です。

必ず対象外とは限りません。要介護認定や入所後の家の利用など、老人ホーム等入所の場合の要件を確認します。

対象の家屋と敷地等を取得した相続人の数で判断します。相続人の総数だけでは決まりません。

申請後でも交付決定前の契約・着工は対象外です。2026年度の手引きに従い、決定を確認して進めます。