神戸市のタワマン規制で中古は売り時？400％の制限と建替えの条件を確認

新築の制限だけで、中古の値上がりは決まらない

「神戸で新しいタワマンが建たないなら、中古は高く売れるのでは」。そう考える前に、自分のマンションにどの規制がかかるかを確認したいところです。神戸市の制限は、市全域の高層住宅を一律に禁止するものではありません。

都心の一部では住宅等の建築を禁止し、その周辺の指定地区では、敷地1,000平米以上の住宅等に容積率400％の上限を設けています。根拠は神戸市「都心機能誘導地区」です。

この記事では神戸都心のマンションを売る人に向けて、規制の読み方と建替えの条件を整理します。規制があるという理由だけで、売り急ぐ・待つを決めないための確認です。

制度の正式名称は、特別用途地区「都心機能誘導地区」です。区域の都市計画決定は2019年3月5日、制限開始は2020年7月1日です。決定日と制限開始日を分けて考えます。

対象は三宮駅を中心とする都心の商業地域で、制限は2種類あります。

地区	原則となる制限
都心機能高度集積地区	敷地面積にかかわらず住宅等の建築を禁止
都心機能活性化地区	敷地1,000平米以上の場合、住宅等の部分の容積率上限400％

「住宅等」には共同住宅だけでなく、一戸建て、兼用住宅、寄宿舎・下宿、一定の老人ホーム等も含まれます。タワーマンションという呼び名や、階数だけで対象を判断する制度ではありません。

だから「中央区だから対象」「低いマンションだから無関係」とも言えません。市の案内から情報マップを開き、敷地がどちらの地区に入るかを確認します。

容積率とは、算定対象の床面積を敷地面積で割った割合です。活性化地区の400％は、住宅等に使う部分の上限です。建物全体を一律400％にするという説明ではありません。

たとえば敷地1,200平米なら、1,200×400％＝4,800平米です。これは算定対象となる住宅等の床面積の上限を示す単純例です。4,800平米をそのまま販売できる専有面積と考えてはいけません。

廊下などの扱いや容積率に算入しない部分を含め、実際の計算には建築上の確認が必要です。住戸数や階数を、この計算だけで求めることもできません。

一方、活性化地区の敷地1,000平米未満には、この400％制限は適用されません。ただし、用途地域などの別の制限は残ります。「この制限の対象外」は「自由に建てられる」ではありません。

既存の建物には取扱いが設けられています。市の説明では、2020年7月1日時点の建物を除却し、その敷地に建て替える場合、住宅等の床面積が基準時より増えないものは建築可能です。

つまり、ここで比べるのは住宅等の「床面積」です。住戸数を一切増やせない、という規定ではありません。ほかの建築基準を含め、計画ごとに検討します。

また、増築・改築や大規模修繕にも条件があります。「今ある建物だから将来も同じ計画で建てられる」と思い込まず、基準時の図面と床面積の資料を確認することが出発点です。

築年数が進んだ物件では、築古マンションの売却準備とあわせて、管理組合で検討している修繕・建替えの状況も整理します。

新築に制限があることと、自分の住戸が値上がりすることは別です。価格を判断するには、買主の需要、築年数、立地、管理状態なども見る必要があります。

神戸市全体の平均単価が上がっても、それだけでは規制の効果を取り出せません。規制区域外の物件も含まれ、売れた物件の構成も変わるからです。神戸市のマンション相場は、対象と期間を確かめて読みます。

同様に、建替えの制約があるから一定額安くなるとも言えません。管理資料や具体的な計画がないまま、将来の負担を金額に置き換えるのは避けたいところです。

ということで、まず区域と敷地面積を確認します。次に長期修繕計画や、管理組合で検討中の建替え資料をそろえます。修繕積立金と売却の考え方も参考になります。

仲介会社には「規制で希少という説明は、どの成約事例と比べていますか」と聞いてください。近い条件の取引を示してもらうと、規制以外の価格差も確認しやすくなります。

個別の区域判定や建築計画は、建築士や指定確認検査機関等に確認してください。規制の名前より、自分の建物の条件を確かめます。

訂正（2026年9月23日）：市全体の価格上昇を規制の効果と結びつけた説明と、建替えの制限を住戸数で説明した記述を訂正しました。制度改正による変更ではありません。

市全域の一律禁止ではありません。この記事は都心機能誘導地区の用途制限を説明しており、区域外を含む個別計画は別途確認が必要です。

活性化地区の400％制限は対象外ですが、他の制限は残ります。高度集積地区では敷地面積にかかわらず住宅等の建築が原則禁止です。

市は用途の変更を伴わない場合、大規模修繕・模様替が可能と案内しています。工事内容に応じて、他の法令や手続きも確認します。