神戸の40㎡台マンション売却｜登録免許税の軽減要望と買主の負担を確認

※制度は2026年10月25日時点で確認しています。

40㎡への減税を待って、売るべきでしょうか？

「40㎡台なら、減税が決まるまで売らないほうがよい？」。登録免許税の床面積要件を50㎡以上から40㎡以上へ広げる案は、現時点では国土交通省の要望です。

決定した減税として、買主に案内しないでください。 要望だけを理由に売却時期を決めず、まず登記上の面積と現行の税額を確かめます。

今回の登録免許税は、主に購入した人が名義変更や住宅ローンの担保設定で負担する税金です。売主の譲渡所得税とは別の話です。

財務省掲載の要望書は、住宅用家屋の保存・移転登記と、住宅取得資金に係る抵当権設定登記を対象にしています。

要望の項目	現行制度からの変更案
床面積	50㎡以上から40㎡以上へ緩和
適用期限	2027年3月31日から2029年3月31日へ延長
災害リスクの高い区域	一定の災害レッドゾーン内で2028年1月1日以降に新築された住宅を対象外にする案

ただし、これは成立した法律の説明ではありません。今後の税制改正大綱だけでなく、法令の成立・公布と具体的な適用条件まで確認する必要があります。

「来年4月に買えば使える」と取得時期を約束することも避けます。売主自身の税金は売却時の税金ガイドで分けて確認できます。

国税庁の現行税額表では、住宅用家屋の軽減に50㎡以上などの要件があります。中古建物の売買による移転は、本則2％に対し、条件を満たす場合は0.3％です。

一方、住宅ローン控除には、40㎡以上50㎡未満の中古住宅を対象にする特例があります。控除を受ける年の合計所得1,000万円以下、床面積の2分の1以上を自己居住用にするなど、別の条件が付きます。

つまり、住宅ローン控除を使えることだけで、登記の軽減も使えるとは判断できません。広告の面積ではなく、まず登記事項証明書の専有部分の面積を確認します。

仮に登記上45㎡の中古住戸で、建物の固定資産税評価額300万円、住宅取得ローン1,200万円とします。面積以外の条件も満たし、要望どおり軽減されると仮定した例です。

登記	現行と仮定の比較
建物の所有権移転	現行：300万円×2％＝6万円。軽減仮定：×0.3％＝9,000円。差5万1,000円
抵当権設定	現行：1,200万円×0.4％＝4万8,000円。軽減仮定：×0.1％＝1万2,000円。差3万6,000円

合計差は8万7,000円です。これは仮定の差額で、全住戸に共通する金額ではありません。 現金購入なら、ローンの抵当権設定の差額はありません。

また、土地持分の移転税、司法書士報酬などは別です。売買価格1,350万円をそのまま建物の課税標準にする計算も誤りです。固定資産課税台帳に価格がある場合は、原則その価格を使います。

例えば、売却を待つ間の管理費等が月2万円なら、5か月で10万円になります。これは維持費の仮定例ですが、買主の減税額と売主の待機費用は別々に比較する必要があります。

不動産情報ライブラリの保存データを加工した2026年9月29日集計では、神戸市の中古マンション等は11,671レコード、そのうち公表面積40㎡台は426レコード、約3.7％でした。期間は2023年4〜6月期から2026年1〜3月期です。

ただし、これは公表されたデータの集計で、市内の全売買や現在の売出物件数ではありません。公表面積を登記面積と同一視せず、426件すべてが減税対象になるとも読まないでください。

神戸市の住宅用家屋証明の案内では、自己居住用・面積などを確認します。中古は1982年1月1日以後の建築、または一定の耐震基準への適合なども関係します。

したがって売主は、面積、建築年月、固定資産の価格が分かる資料をそろえ、買主側の司法書士に現行制度での見積りを依頼できる状態にします。軽減用の証明書は、登記後に出しても適用されません。

制度の見込みより、今の適用条件を確認。

次はマンション売却の諸費用で、売主側の手取りを整理できます。

2026年10月25日の確認では要望段階です。適用開始日や対象条件を、成立済みとして案内できません。

それだけでは判断できません。登記上の面積に加え、居住用途、取得時期、耐震性などを確認します。

今回の要望は保存・移転・住宅取得資金の抵当権設定の軽減です。売主の抵当権抹消とは別です。