結論：解除はできます。一般媒介はいつでも、専任系も3ヶ月満了なら自由です
媒介契約（不動産会社に売却の仲介を依頼する契約）は、途中で解除できます。先に全体像をお伝えします。
- 一般媒介：いつでも解除できます。費用も原則かかりません
- 専任媒介・専属専任媒介：契約期間の上限は法律で3ヶ月です。期間満了時に更新しなければ、費用ゼロで自由に他社へ変えられます
- 専任系の途中解除：不動産会社に義務違反（報告がない・レインズ未登録・囲い込みなど）があれば、催告のうえ費用負担なしで解除できます。会社に落ち度がなく自己都合で解除する場合は、それまでの販売活動の実費を請求される可能性があります（上限は約定報酬額＝仲介手数料相当額）
つまり「解除できるか」で悩む必要はなく、実際の論点は「費用をかけずに解除できるケースに当てはまるか」と「今すぐ解除すべきか、満了を待つべきか」の2つです。率直に言えば、売主が不満を抱えたまま我慢を続けるより、ルールに沿って会社を変える方が売却結果は良くなることが多いものです。
媒介契約3種類と解除ルールの違い
媒介契約には3種類あり、解除のしやすさが異なります。それぞれの基本的な違いは媒介契約の3種類の選び方で解説しています。
| 契約の種類 | 契約期間 | 途中解除 | 解除時の費用 |
|---|---|---|---|
| 一般媒介 | 法律上の制限なし（3ヶ月が通例） | いつでも可能 | 原則なし |
| 専任媒介 | 最長3ヶ月（宅建業法34条の2） | 可能（条件あり） | 会社に落ち度なしの場合、履行に要した実費の償還を請求される可能性 |
| 専属専任媒介 | 最長3ヶ月 | 可能（条件あり） | 同上。自分で買主を見つけた成約は違約金の対象 |
実務では、国土交通省が定める標準媒介契約約款（契約書のひな形となる標準ルール）に基づいて契約するのが一般的です（出典: 国土交通省 宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款）。お手元の媒介契約書に「標準媒介契約約款に基づく」と記載があるか、まず確認してください。以下の解説はこの標準約款を前提にしています。
費用なしで解除できる「正当事由」：会社側の義務違反
専任系の媒介契約では、不動産会社は法律と約款で次の義務を負っています。これらの違反があれば、義務の履行を催告（書面で要求）したうえで、費用負担なく契約を解除できます。
- 業務処理状況の報告義務：専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上の報告が義務です。報告が来ない・形だけの報告しかないのは典型的な義務違反です
- レインズへの登録義務：専任媒介は契約から7営業日以内、専属専任は5営業日以内に、業者間の物件情報ネットワークであるレインズへ登録し、登録証明書を依頼者に交付する義務があります。証明書をもらっていないなら要確認です
- 成立に向けた積極的努力義務：販売活動をほとんど行わない「放置」も義務違反にあたり得ます
- 囲い込み：他社からの購入希望を虚偽の理由で断り自社の買主だけに絞る行為は、依頼者への背信行為です。2025年からはレインズの取引状況（ステータス）の虚偽登録が宅建業法の指示処分対象であることも明確化されています。確認方法は不動産の囲い込みとは？見抜き方と対策で解説しています
一般に、「解除したい」と考える売主の不満の大半は報告義務違反か販売活動の停滞に集中しており、記録（メール・報告書の日付）を揃えれば費用の議論にならずに解除できるケースが多いといわれます。
自己都合の途中解除：請求されうる費用と上限
会社に落ち度がないのに売主都合で途中解除する場合、標準約款では、会社は契約の履行のために要した費用の償還を請求できるとされています。ポイントは次の3つです。
- 請求できるのは実費です。ポータル掲載費・チラシ印刷・現地調査の交通費など、実際に支出した費用に限られ、「解除料」「ペナルティ」のような名目の請求には根拠がありません
- 上限は約定報酬額（成約していたら支払うはずだった仲介手数料の範囲）です。たとえば3,000万円で売り出していた場合、報酬上限は3,000万円×3%＋6万円＝96万円、税込105.6万円で、請求はこの範囲を超えられません。実際に立証できる実費は数万円〜十数万円程度に収まることが大半です
- 違約金が発生するのは別のケースです。専任系の契約期間中に、他社の仲介や（専属専任での）自己発見取引でこっそり売買契約を成立させた場合は、約定報酬額に相当する違約金の対象になります。「解除してから他社と契約する」という正しい順序を踏めば、この問題は起きません
なお、費用償還を請求されたら明細の提示を求めてください。根拠資料を出せない請求に応じる必要はありません。
解除の手順：口頭で済ませず、書面で残す
- 契約書と記録の確認：契約種類・契約日・満了日・標準約款かどうか、報告の受領記録を確認します
- 担当者に不満点を伝える：改善されれば解除不要になることもあります。この時点の連絡もメールで残します
- 義務違反があるなら催告書を送る：「○日以内に報告義務を履行してください」と書面で求め、履行されなければ解除通知を送ります
- 解除通知は書面で：トラブルの気配があるなら配達証明付きの内容証明郵便（送った内容と日付を郵便局が証明してくれる郵便）を使うと、後日の紛争を防げます
- 解除後に次の会社と契約する：順序を守ることで違約金リスクを避けられます
急がないなら「更新しない」が最も穏便です
見落とされがちですが、専任系媒介契約は自動更新されません。更新には依頼者（あなた）からの申出が必要で、満了時に「更新しません」と伝えるだけで、費用の議論すら発生せずに契約は終了します。満了まで1ヶ月を切っているなら、争いになり得る途中解除より、満了を待って他社へ移る方が合理的なことが多いです。その間に次の会社の査定と販売戦略の比較を進めておけば、時間のロスもありません。
次の会社選び：同じ失敗を繰り返さないために
- 解除理由を次の会社に率直に伝える：「報告がなかった」「囲い込みが疑われた」と伝えれば、次の会社の対応水準も上がります
- 査定額の高さではなく根拠で選ぶ：前の会社の売出価格が相場とずれていたなら、乗り換えと同時に価格戦略を見直す好機です
- 報告の頻度と方法を契約前に確認する：メールでの週次レポート・閲覧数データの共有など、具体的に約束できる会社を選びましょう
- 売り出し情報の連続性に注意：長期間掲載→取り下げ→再掲載が続くと「売れ残り」の印象がつくことがあります。会社を変えるタイミングで写真や価格も一緒に見直すのが定石です。改善策は家を高く売るための準備7選を参考にしてください
よくある質問
Q. 解除を伝えたら強く引き止められました。応じる義務はありますか？
ありません。特に期間満了時の更新は依頼者の意思が全てです。「更新しません」と書面（メール可）で伝えれば足ります。引き止めの材料として突然「購入希望者がいる」と言われるケースもありますが、具体的な買付証明書（購入申込書）の提示がないなら、判断を変える必要はありません。
Q. 解除後に、前の会社が紹介していた買主と契約したらどうなりますか？
標準約款には、契約終了後2年以内に、その会社の紹介によって知った相手方と会社を排除して取引した場合、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求できる規定があります（標準専任媒介契約約款11条）。前の会社経由で内覧した人と直接・他社経由で契約するのはトラブルの元です。該当しそうな場合は事前に扱いを整理してください。
Q. 媒介契約書に「標準約款に基づかない」と書かれています。不利ですか？
独自約款の場合、解除条件や費用の定めが標準より厳しい可能性があります。契約書の解除条項を確認し、不当に高額な違約金条項（消費者契約法で無効となり得る条項）があれば、消費生活センターや都道府県の宅建業指導担当窓口に相談してください。
Q. 解除と売却のやり直しで、税金面の注意はありますか？
媒介契約の解除自体に税金は発生しません。なお売却が翌年にずれると、所有期間の判定（譲渡した年の1月1日時点で5年超か）が変わって税率が下がるケースもあります。個別の事情で結論が変わるため、税理士や税務署にご確認ください。
売る前に、手取り額を知っておきませんか
不動産売却は、売る前の準備で決まります。URUMAEの無料ツールなら、査定前に自分で概算をつかめます。
- 売却手取り計算ツールを使う — 税金・費用を引いた「手元に残る金額」を3分で試算
※税額は個別の事情で変わります。最終判断は税理士・税務署にご確認ください。