結論：迷ったら「専任媒介」が基準。ただし囲い込み対策とセットで
不動産会社に売却を依頼するときに結ぶ契約が媒介契約（ばいかいけいやく。仲介を正式に依頼する契約）で、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。
結論から言うと、初めて売却する方の基準は専任媒介です。1社に責任を持たせることで販売活動に力が入りやすく、レインズ（不動産会社間の物件情報ネットワーク）への登録義務と2週間に1回以上の報告義務で売主が守られるためです。一方、都心部の人気マンションのように「どの会社でも売れる」物件なら複数社を競わせる一般媒介も有力ですし、親族や知人が買ってくれる可能性が少しでもあるなら、自己発見取引(自分で見つけた相手と直接契約すること)ができない専属専任は避けるべきです。
ただし、専任系の契約には「囲い込み」という業界特有のリスクが付きまといます。契約の種類選びと同じくらい、「囲い込みをしない会社を選ぶこと」が重要です。本記事では3種類の違いを比較表で整理し、状況別の選び方、囲い込みの見抜き方、更新・解除のルールまで解説します。
媒介契約3種類の違い【比較表】
3つの契約の違いは、この表がすべての出発点です。
| 比較項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 複数社への同時依頼 | できる | できない（1社のみ） | できない（1社のみ） |
| 自己発見取引（自分で買主を見つけて直接契約） | できる | できる | できない |
| レインズへの登録義務 | なし（任意） | 契約から7日以内（休業日除く） | 契約から5日以内（休業日除く） |
| 売主への活動報告義務 | なし（任意） | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 法律上の制限なし（実務は3ヶ月が通例） | 最長3ヶ月 | 最長3ヶ月 |
登録義務・報告義務・契約期間の上限は、宅地建物取引業法第34条の2で定められたルールです。表の見方のポイントは、右の契約ほど「不動産会社の義務が重く、売主の自由が狭い」こと。専属専任は報告が週1回と手厚い反面、たとえ親戚が買いたいと言い出しても、その会社を通さず契約することはできません。
それぞれの契約のメリット・デメリット
一般媒介：競争させられるが、後回しにされることも
複数社に同時に頼めるため、各社を競争させられるのが最大の利点です。人気エリアの物件なら、複数の窓口から買い手が集まりやすくなります。一方で、不動産会社から見ると「他社で決まれば報酬ゼロ」の物件なので、広告費をかけた本気の販売活動は期待しにくく、条件が平凡な物件では各社から後回しにされる「逆効果」も起こります。レインズ登録義務・報告義務がない点も、状況が見えにくくなる要因です（登録を依頼すれば対応してもらえます）。
専任媒介：バランス型。多くの売却で基準になる契約
1社に絞る代わりに、レインズ登録（7日以内）と2週間に1回以上の報告が義務になります。会社側も「販売活動に投資すれば報酬につながる」ため、写真撮影・広告・オープンハウスなどに力が入りやすい構造です。自己発見取引も可能なので、「基本はプロに任せつつ、知人ルートも残す」柔軟さがあります。迷ったらまず専任媒介を基準に検討し、外す理由があるかを考える、という順番をおすすめします。
専属専任媒介：報告は最速だが、縛りも最強
レインズ登録5日以内・報告週1回以上と、売主への義務は最も手厚くなります。そのぶん自己発見取引が禁止され、すべての取引がその会社経由になります。買い手の心当たりが一切なく、とにかく手厚い報告を受けながら任せきりたい場合の選択肢ですが、実務上は専任媒介との差が小さく、「専属専任でなければならない」場面は多くありません。
物件タイプ・状況別の選び方
- 都市部の人気マンション・駅近物件：一般媒介も有力。放っておいても問い合わせが入る物件は、複数社の競争がそのまま売主の利益になります。
- 郊外の戸建て・築年数が古い物件・土地：専任媒介。販売に工夫と広告費が必要な物件ほど、責任の所在を1社に集中させたほうが動きます。
- 早く売りたい・住み替えの期限がある：専任媒介。窓口が一本化され、価格調整などの判断も速くなります。売却期間の目安は不動産売却にかかる期間の記事をご覧ください。
- 親族・知人が買う可能性が少しでもある：専属専任以外（一般か専任）。自己発見取引なら仲介手数料がかからず直接契約できます。
- 周囲に知られず売りたい：専任系。一般媒介で多数の会社が広告を出すと、売却の事実が広まりやすくなります（レインズ登録は業者間ネットワークであり、一般の折込チラシとは異なります）。
なお、どの契約を選んでも仲介手数料の上限は変わりません。売買価格400万円超の上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」で、たとえば3,000万円で成約した場合は3,000万円×3%＋6万円＝96万円、消費税10%を加えて105.6万円です。これは一般でも専属専任でも同額です。「専任にすれば手数料が安くなる」といった説明があれば、根拠を確認してください（値引き自体は可能ですが、契約種類による法定の差はありません）。
専任系の最大リスク「囲い込み」とは
専任系を選ぶなら知っておくべきなのが囲い込みです。囲い込みとは、売主から専任で預かった物件を、他社から「買いたいお客様がいる」と問い合わせが来ても「商談中です」などと偽って断り、自社で買主も見つけて売主・買主双方から手数料を得よう（両手仲介）とする行為です。売主にとっては、買ってくれたはずの人を勝手に断られるわけですから、売却期間が延び、値下げを強いられる実害があります。
この問題は国も対策を進めており、2025年1月からは、レインズ上の取引状況（ステータス）を偽る囲い込み行為が宅建業法に基づく是正指導・処分の対象であることが明確化されました。売主側の自衛策は次の3つです。
- レインズ登録証明書を必ず受け取る：専任系では登録時に証明書が発行され、売主専用の確認画面で自分の物件の取引状況（公開中・書面による購入申込みあり等)をいつでも確認できます。
- 取引状況を定期的に確認する：売り出し中なのに「書面による購入申込みあり」など事実と違うステータスになっていないかをチェックします。
- 両手仲介への姿勢を契約前に質問する：「他社からの購入希望も断らず紹介してもらえますか」と聞き、回答を濁す会社は避けるのが無難です。
契約期間・更新・解除のルール
- 契約期間：専任・専属専任は法律で最長3ヶ月。3ヶ月を超える契約を結んでも、3ヶ月に短縮されます。
- 更新：自動更新はできません。更新は売主からの申し出があった場合のみで、更新のタイミングが「会社を変えるかどうか」を見直す定期チェックポイントになります。3ヶ月間の反響・内覧数と報告の質を振り返って判断してください。
- 途中解除：売主の都合による途中解除は可能ですが、専任系では、それまでに実施した広告費などの実費を請求される場合があります（標準的な契約約款に定めがあります）。また、専任系の契約中に他社経由や自己発見（専属専任の場合）で契約すると違約金の対象になり得るため、不満がある場合は無断で他社に依頼するのではなく、まず解除の意思を伝えるのが正しい手順です。
契約期間中の会社の働きを見極める材料として、報告書の中身（問い合わせ数・内覧数・広告の掲載状況）を毎回確認しましょう。数字のない感想だけの報告が続くなら、更新しない判断材料になります。
よくある質問
Q. 結局、どの媒介契約が一番多く使われていますか？
実務では専任媒介が多数派です。不動産会社側も販売活動に投資しやすく、売主も報告義務で状況を把握しやすいためです。ただし多数派だから正解とは限らず、本文の状況別の基準でご自身のケースに当てはめて選んでください。
Q. 一般媒介で何社くらいに依頼するのがよいですか？
2〜3社が現実的です。多すぎると各社の優先度が下がるうえ、内覧日程や価格変更の連絡など売主側の管理負担が急増します。なお一般媒介には、他にどの会社へ依頼したかを通知する「明示型」と通知しない「非明示型」があり、実務では明示型が一般的です。
Q. 媒介契約の前に査定額だけで会社を決めてもいいですか？
おすすめしません。高い査定額は成約を保証しないため、査定の根拠と販売戦略で比較すべきです。詳しくは机上査定と訪問査定の違いの記事で解説しています。
Q. 契約期間の途中で値下げを提案されました。応じるべきですか？
反響データ次第です。問い合わせや内覧の件数が明らかに少ないなら価格が原因の可能性が高い一方、販売活動が不十分なだけの場合もあります。判断基準は値下げ交渉と価格改定のタイミングの記事にまとめています。
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