媒介契約はどれを選ぶ？一般・専任・専属専任の違いと売主が確認すること

売却を頼む契約は、どの種類を選べばよい？

「専任にした方が、熱心に売ってもらえる？」。媒介契約には3種類ありますが、名前だけで販売活動の質や売却価格は決まりません。複数社へ頼みたいか、自分で買主を探す可能性があるか、報告をどう受けたいかで比較しましょう。

媒介契約は、不動産会社へ仲介を依頼する契約です。家そのものの売買契約とは別で、依頼できる範囲や会社の義務、期間、報酬などを定めます。

3種類の違いを、依頼の自由と会社の義務で比べる

登録期限は契約締結日の翌日から数え、不動産会社の休業日は算入しません。定期報告の「1週間・2週間」には、登録期限の休業日除外を当てはめません。近畿レインズの媒介契約案内も確認できます。

一般媒介でも、購入申込みがあれば遅滞なく売主へ報告する義務があります。「定期報告の法定頻度がない」と「何も報告しなくてよい」は別です。根拠は宅地建物取引業法34条の2です。

先に、自分が残したい選択肢を決める

複数社の提案や販売活動を比較したいなら、一般媒介が選択肢になります。その代わり、価格変更や内覧の日程を各社と調整します。他に頼む会社を知らせる「明示型」か、知らせる義務を設けない「非明示型」かも確認してください。

窓口を一社にまとめ、自分で買主を見つける可能性も残すなら専任媒介です。専属専任媒介では、自分で見つけた相手でもその会社を通す必要があります。報告回数が多いことと、広告・交渉が優れていることは同じではありません。

例えば親族が購入を検討中なら、その事情を契約前に伝えます。専任で自己発見取引ができても、標準約款では販売活動に要した費用の償還が問題になる場合があります。「直接売れば必ず費用ゼロ」とは考えず、費用条項まで読みましょう。

契約前は、広告・報告・追加費用を質問する

「どの契約がよいですか」だけでなく、何をしてもらえるかを聞きます。掲載先、写真の準備、他社からの問い合わせへの対応、報告の方法を具体的に確認してください。

報告では、問い合わせや内覧の件数、見送り理由、次の対応を共有してもらうと判断しやすくなります。一般媒介でも、レインズ登録や定期報告を契約で取り決めることは可能です。口頭の説明と契約書の内容を照合しましょう。

特別に依頼する広告などの費用は、通常の仲介業務との区別が必要です。何が別料金で、いつ承諾し、いくら支払うかを先に確認します。査定額の高さだけで依頼先を決めない理由は、机上査定と訪問査定の違いでも説明しています。

注意点：レインズ登録後も、売主が内容を確かめる

レインズは不動産会社間の物件情報システムです。専任・専属専任では登録証明書を受け取り、売主専用画面で自分の物件の内容と取引状況を確認します。国土交通省の案内には、証明書のURL・ID・パスワードや二次元コードを使う方法が示されています。

取引状況は「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時停止中」の3区分です。停止を頼んでいないのに停止中なら、理由と変更日を担当者に聞きます。申込みありの表示なら、受けた説明と一致するかを確認してください。

他社からの紹介を事実に反して断るなどの囲い込みは、売主の売却機会を狭めます。ただし、表示の食い違いだけで不正と決めつけず、画面と報告を保存して説明を求めます。解消しない場合は、会社の責任者や免許行政庁へ資料を添えて相談します。

更新時は、契約の種類より活動内容を振り返る

専任・専属専任の期間は3か月以内で、更新は売主の申出によります。自動更新を前提にせず、満了前に継続するか判断します。一般媒介の3か月は法律による上限ではなく、標準約款の定めです。

途中で会社を変えたいときは、解除条項と費用負担を確認します。専任の期間中に無断で別会社へ重ねて依頼したり、会社が紹介した相手と会社を外して直接契約したりすると、費用・報酬等の争いにつながります。

更新の判断では、約束した広告や報告が行われたか、反響に対する改善案があるかを見ます。契約名を変えるだけで売れるようになるとは限りません。

契約の種類と、実際に頼む仕事をセットで決めます。

よくある質問

Q. 一般媒介なら何社に頼むべきですか？

一律の適正社数はありません。内覧調整や価格の連絡を管理できる範囲で選び、他社への依頼を知らせる義務も確認します。

Q. 専任媒介なら早く売れますか？

保証はありません。担当者の販売計画、価格設定、物件条件を合わせて判断してください。

Q. 登録証明書を受け取れば、確認は終わりですか？

登録後に価格や取引状況が変わることもあります。活動報告と画面の情報を照合し、不明点をその都度聞きましょう。