【2026年4月義務化】住所変更登記をしないと過料5万円｜売却前に必ず確認すべき理由

結論：住所が変わったまま登記していない方は、売却前に必ず手を打ってください

2026年4月1日、住所等変更登記が義務化されました。不動産の所有者は、住所や氏名が変わった日から2年以内に変更登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になります（法務省「住所等変更登記の義務化について」）。

重要なのは次の2点です。

1つ目は、2026年4月より前に住所が変わった方も対象になること。「昔の話だから関係ない」ではありません。この場合の期限は2028年3月31日です。

2つ目は、売却の場面では過料以前に手続きが止まること。登記簿の住所と現住所が一致していないと、所有権移転登記ができません。決済日に気づくと引渡しが延期になります。

転勤・住み替え・結婚などで一度でも住所や姓が変わった方は、全員が確認対象です。この記事では、義務の内容、売却時に起きる具体的なトラブル、費用、そして無料で義務を果たし続けられる新制度まで整理します。

制度の中身：期限は「2年」、過去の変更は「2028年3月31日」まで

まず制度の骨格を押さえます。以下はすべて法務省の公表内容にもとづく数字です。

見落としやすいのが経過措置です。2026年4月1日より前に引っ越して登記を放置している場合、施行日から2年、つまり2028年3月31日までに登記すれば義務違反になりません。逆に言えば、その日を過ぎると過去の引っ越しでも過料の対象になり得るということです。

「氏名の変更」も同じ義務です

住所だけでなく、氏名・名称の変更も同じ2年ルールの対象です。結婚・離婚で姓が変わった方も該当します。離婚に伴う不動産の扱いは離婚で不動産を売るときの流れと注意点でも解説していますが、名義人の氏名が旧姓のままだと、そこでも同じ問題が起きます。

なぜ売主にとって重要か：過料より先に「決済が止まる」

過料5万円は確かに痛手ですが、売却を考えている方にとって現実的なリスクはそこではありません。取引が物理的に進まなくなることです。

不動産を売却すると、決済日に司法書士が所有権移転登記を法務局へ申請します。このとき、登記簿上の名義人の住所と、印鑑証明書に記載された現住所が一致している必要があります。一致していなければ「登記簿上の名義人＝あなた」であることを法務局が確認できないためです。

そこで実務では、所有権移転登記の前提として住所変更登記を入れるという処理を行います。これは義務化の前から行われていた実務ですが、義務化によって次の変化が起きます。

つまり「決済のときに司法書士がやってくれるから大丈夫」という理解は、手続き面では正しいが、義務の面では手遅れになり得ます。

実務でよくある3つのパターン

パターン1：転勤で何度も引っ越した方

賃貸に出していた自宅を売るケースで頻発します。登記簿の住所が2つ前、3つ前の住所のままだと、そこから現住所までのつながりを証明する書類（住民票の除票、戸籍の附票など）が必要になります。転居が古いと除票が取得できないこともあり、手当てに時間がかかります。

パターン2：住居表示が実施された地域

市町村が住居表示を実施すると、引っ越していなくても住所の表記が変わります。この場合は市区町村が発行する住居表示実施証明書が必要で、登録免許税が非課税になる取扱いもあります。

パターン3：相続した不動産

被相続人の住所が古いままのケース。この場合は相続登記の中で処理しますが、相続登記そのものが2024年4月1日から義務化されています（相続を知った日から3年以内・10万円以下の過料）。相続不動産をお持ちの方は、住所変更より先にそちらを確認してください。詳しくは親が亡くなった家を売るときの手順で解説しています。

費用と手続き：登録免許税は不動産1個につき1,000円

手続き自体は難しくありません。費用も高額ではありません。

マンションの場合、敷地権の登記がされていれば1個として扱われることが多い一方、土地が複数筆にわたる古い物件では不動産の個数が増え、その分だけ税額も増えます。手持ちの権利証や登記事項証明書で不動産の個数を確認しておくと、費用が読めます。

申請は窓口・郵送・オンラインの3通りが用意されています。必要書類は基本的に、登記申請書と住所のつながりを示す公的書類（住民票の写しなど）です。

無料で義務を果たし続けられる「スマート変更登記」

今回の改正でもう一つ新設されたのがスマート変更登記です。法務省の説明では、簡単な申出を1回しておけば、その後は法務局が住所等の変更を確認して登記する仕組みとされています（法務省「スマート変更登記のご利用方法」）。

これを利用する最大の利点は、将来引っ越すたびに手続きをしなくてよくなることです。法務省のQ&Aでは、検索用情報の申出がされている場合は義務違反を問われない「正当な理由」がある場合として扱われるとされています。

なお、法人向けのスマート変更登記は2026年5月15日から開始され、対象は不動産の所有権の登記事項として会社法人等番号の登記がされている場合に限られる、とされています。

「正当な理由」が認められる場合

法務省のQ&Aでは、義務違反にならない「正当な理由」の例として、次のようなケースが挙げられています。

• 検索用情報の申出、または会社法人等番号の登記がされている場合
• 行政区画の変更により住所が変わった場合（市町村合併など）
• 所有者本人に重病等の事情がある場合
• DV被害者等で生命・身体に危害のおそれがある場合
• 経済的に困窮していて登記費用を負担できない場合

行政区画の変更が除かれているのは実務的に重要です。市町村合併や町名変更で住所表記が変わっただけの場合は、慌てて手続きする必要はありません。ただし売却時には登記簿の表記を整える処理が必要になる点は変わりませんので、売る予定があるなら早めに司法書士へ相談してください。

過料はどう科されるのか

法務省のQ&Aによれば、過料は登記官が催告し、それでも申請がない場合に裁判所へ通知、裁判所が5万円以下の範囲で決定するという流れとされています。いきなり請求書が届くわけではありませんが、催告を無視すれば現実に科され得る、という理解が正確です。

売却を考えている方の確認手順

順番に確認してください。10分で済みます。

1. 登記簿の住所を確認する — 権利証（登記識別情報通知）または登記事項証明書を見て、記載されている住所を確認します。法務局の窓口・オンラインで1通数百円で取得できます
2. 現在の住民票の住所と見比べる — 一致していれば手続き不要です
3. 一致していなければ、引っ越した日を確認する — 2026年4月1日以降なら「その日から2年」、それ以前なら「2028年3月31日」が期限です
4. 売却予定があるなら、査定より先に着手する — 書類集めに時間がかかるケースがあるためです
5. 将来の手間を省きたいならスマート変更登記を申し出る

権利証が見当たらない場合でも登記事項証明書は取得できますし、権利証がなくても売却自体は可能です。その場合の手続きは別途解説します。

よくある質問

Q. 引っ越してから2年以上経っていますが、まだ何も来ていません。大丈夫でしょうか？

2026年4月1日より前の住所変更であれば、2028年3月31日までが期限なので、現時点では違反ではありません。ただし放置しておく理由もありません。費用は不動産1個につき1,000円ですので、早めに済ませておくことをおすすめします。

Q. 売却が決まっています。今から登記しても間に合いますか？

間に合います。実務上は決済時に司法書士が所有権移転登記の前提として同時に処理します。ただし、転居回数が多い場合や古い転居がある場合は、住所のつながりを証明する書類の取得に時間がかかることがあります。売買契約を結んだ段階で、担当の司法書士に登記簿の住所を伝えて確認してもらってください。

Q. 亡くなった親名義のままの家があります。どちらを先にすべきですか？

相続登記が先です。相続登記の義務化は2024年4月1日に施行済みで、期限は相続を知った日から3年以内、過料は10万円以下と、住所変更登記より重い扱いになっています。遺産分割がまとまらない場合は「相続人申告登記」という簡易な申出をすることで、相続登記の申請義務を履行したものとみなされる制度も用意されています。

Q. 賃貸に出している物件も対象ですか？

対象です。義務は所有権の登記名義人にかかるもので、自分が住んでいるかどうかは関係ありません。投資用物件を複数お持ちの方は、物件の個数だけ登録免許税がかかる点にご注意ください。

Q. 手続きは自分でできますか？

できます。申請書の様式は法務局のサイトで公開されており、窓口・郵送・オンラインのいずれでも申請できます。ただし、住所のつながりが複雑な場合や、相続がからむ場合は司法書士に依頼した方が確実です。

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※登記手続きの可否や必要書類は個別の事情で変わります。最終判断は司法書士・法務局にご確認ください。