家の価格を半分にする前に、名義とローンを確かめる
「家が3,200万円なら、半分の1,600万円を受け取れるの？」。離婚に伴う売却では、家の価格だけで分ける金額は決まりません。ローン返済、売却費用、ほかの財産、婚姻前の資金などを整理する必要があります。
最初に分けたいのは、登記上の所有者、金融機関に返済する人、財産分与の対象と割合です。この三つは同じとは限りません。
売却の手取りと、財産分与で受け取る額を分けて考えます。 この記事では全国の離婚に伴う売却を対象に、確認の順番を説明します。制度は2026年10月25日に確認しました。
財産分与は「登記の持分どおり」とは限らない
財産分与では、夫婦が婚姻中に協力して取得・維持した財産などを検討します。一方だけの名義でも対象になることがあり、名義がないから権利もない、とは言えません。
現行の民法768条は、財産の取得・維持への寄与の程度が異なることが明らかでないときは、相等しいものとすると定めています。家事・育児などの協力も含めた判断で、単に収入の比率で決める制度ではありません。
ただし、家の時価を必ず半分にするという意味ではありません。婚姻前からの資産、相続・贈与の資金、預貯金なども整理します。頭金の出どころが違う場合は、通帳や贈与の資料を残し、対象と評価方法を弁護士などに確認してください。
2026年4月以降の離婚は、申立期間が5年に
裁判所の財産分与Q&Aによると、離婚後に話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所へ調停又は審判を申し立てることができます。
| 離婚した日 | 裁判所への申立期間 |
|---|---|
| 2026年4月1日以降 | 離婚した日の翌日から起算して5年を経過するまで |
| 2026年3月31日以前 | 従来どおり、翌日から起算して2年を経過するまで |
改正前に離婚した人の期間が、一律に5年へ延びたわけではありません。売却の交渉中でも期間の確認は必要です。離婚前なら、離婚調停の中で財産分与について話し合えます。
この期間は家を売る締切とは別です。売却が終わるまで待たず、財産分与の話し合いと必要な申立ての時期を確認しましょう。
売った場合の手取りを、仮の数字で計算する
仮に3,200万円で売り、ローン残高が2,400万円、売却費用が合計120万円なら、差額は680万円です。計算は「3,200−2,400−120＝680万円」となります。
この120万円は仲介・登記等をまとめた仮の費用で、実際の見積もりではありません。680万円にも、譲渡所得にかかる税金、引越しや新居の費用などは含めていません。実際には必要な支出を別に積み上げます。
さらに、税金等を別途確保したうえで680万円を均等に分ける合意なら、1人340万円です。これは分け方の計算例であり、法的な分与額の結論ではありません。売却手取りの計算方法も参考になります。
売却代金で返済と費用を賄えない場合は、不足額を誰がどう用意するかが先です。余りがないから財産分与の問題もなくなる、残債を当然に半分ずつ負う、と一律には判断できません。
【注意】離婚の合意だけで、ローンや保証からは外れない
「今後は相手が払う」と離婚協議書に書いても、それだけで金融機関との契約は変わりません。ペアローンの借入れ、連帯債務、連帯保証は、それぞれ契約書で確認します。
住宅金融支援機構の案内でも、債務者からの脱退には審査が必要で、認められない場合などがあるとされています。民間ローンも、取扱金融機関へ条件を確認します。
一方が住み続けるなら、返済者、所有名義、借換えや債務者変更の可否を先に相談します。家を売る場合も、完済できるかと抵当権を外す段取りを確認します。任意売却は債権者との調整が必要で、売った後の残債が自動的に免除される制度ではありません。
家を出ることと、返済義務がなくなることは別です。 滞納前に金融機関へ相談し、無理な返済計画を合意しないようにします。
家を渡す場合の税金と、売却の合意を確認する
売却して現金を分ける方法と、家そのものを渡す方法では税務も違います。国税庁No.3114では、土地建物を財産分与した人は、分与時の時価を収入金額として譲渡所得の課税対象になると説明しています。
受け取る側には通常贈与税はかかりませんが、過大な分与などの例外があります。納税額や特例の適用は個別に確認し、現金を受け取らないから税金もないとは考えないでください。
共有の家を全体で売るなら、原則として共有者全員の合意が必要です。単独名義でも、財産分与や居住の問題を置いたまま売却を急ぐのは避けます。詳しくは共有名義の売却方法をご覧ください。
ということで、まず登記・残高証明・ローン契約・資金の出どころをそろえます。名義、借入れ、分与の条件を確認してから、売るか住み続けるかを決めましょう。
よくある質問
Q. 2025年に離婚しました。請求期間は5年ですか？
従来の2年です。2026年4月1日より前の離婚には5年への延長は適用されません。申立ての期限を早めに確認してください。
Q. 家が相手だけの名義なら財産分与の対象外ですか？
名義だけでは決まりません。婚姻中の取得・維持への協力や資金の出どころなどを確認します。
Q. 話し合いの前に査定を受けてもよいですか？
査定は金額を検討する材料になります。契約を急がず、売却費用とローン残高もそろえて相談しましょう。