住宅ローンが払えないときの任意売却｜競売との違いと残債・期限の確認点

家を売っても、残った借金は自動的に消えません

「住宅ローンが払えない。家を売れば解決するのでしょうか」。たとえば債務が2,600万円あり、売却後に返済へ回せる金額が2,200万円なら、400万円が残ります。家を手放すことと、債務を返し終えることは別です。

任意売却は、売却代金などで完済できない場合に、債権者と抵当権の抹消や代金配分を調整して売る方法です。大切なのは売値だけでなく、売却後の残債と生活費まで確認することです。

売却代金から費用を引き、手元の資金も足して完済できるなら、通常の売却を検討できます。返済が苦しくなっただけで、直ちに任意売却しか選べなくなるわけではありません。

一方、完済できないまま抵当権を消して引き渡すには、債権者の承諾が必要です。購入希望者が見つかっても、売主と買主だけで条件を決めれば進むとは限りません。

住宅金融支援機構の案内では、売出価格の確認、抵当権抹消の審査・承諾を経て、売買契約と決済へ進みます。これは機構の手順であり、実際の必要書類や条件は借入先・現在の債権者に確認します。

返済条件を見直して住み続けられるかも含め、まず金融機関へ相談してください。売却するために意図的に滞納する必要はありません。

競売は、債権者の申立てにより裁判所が不動産を差し押さえて売却し、代金を返済へ充てる手続きです。裁判所の買受手続案内で流れを確認できます。

住宅金融支援機構は、任意売却では競売より高値での売却が期待できると案内しています。ただし、高値で売れる保証ではありません。「競売は相場の何割」と固定せず、物件と進行状況に即して比較します。

次は計算方法を示す仮の例です。実在案件や任意売却・競売の平均価格ではありません。債務総額を2,600万円とし、利息等はこの額に含めて固定します。

売却額が2,300万円でも、承認された諸費用など100万円を差し引くなら、返済に回る額は2,200万円。残債は400万円です。別の売却方法で最終的に返済へ回る額が1,800万円なら、残債は800万円になります。

この差400万円は、仮定した返済額の差です。どちらの方法がいくらになるかを予測した数字ではありません。実際には決済時点の利息・遅延損害金、売却費用、複数債権者への配分も確認します。

機構は、状況により仲介手数料や抹消登記費用などを売却代金から控除できる場合があるとしています。引っ越し費用も含め、必要額を自由に手元へ残せるとは考えず、事前に内訳の承諾を得ます。

競売開始後でも任意売却を相談できる場合はあります。しかし相談しただけでは競売は止まりません。売却条件の合意、買主の資金準備、決済、競売取下げなどを調整する時間が必要です。

東京地方裁判所の案内では、開札後の取下げには最高価買受申出人または買受人、次順位買受申出人の同意が必要になる場合が示されています。「開札前日」が全国一律の受付期限という意味ではありません。

通知が届いたら、事件番号、入札期間、開札期日を確認し、債権者へ「いつまでに、どの手続きを終える必要がありますか」と尋ねてください。裁判手続きや債務整理は弁護士にも相談します。なお、開札だけで直ちに所有権が移るわけではなく、買受人は代金納付時に所有権を取得します。

相談時には、返済予定表・残高資料、督促や裁判所の通知、収入と毎月の支出をそろえます。共有者や保証人がいること、別の担保や差押えがあることも最初に伝えましょう。

期限と残債の両方を、債権者に確認します。

通常売却との分かれ目は住宅ローンが残っている家の売り方、住み続ける提案を受けた場合はリースバックの注意点も確認できます。

分割返済が自動的に認められるわけではありません。住宅債権管理回収機構は、残債がある場合に生活状況を確認して支払方法を相談すると案内しています。返済が難しければ弁護士へ債務整理を相談します。

売却だけで残債は消えません。誰が、どの債務を、どの条件で免除するのか、債権者の書面を確認してください。仲介会社の説明だけで判断しないことが大切です。

費用を売却代金から払えるかは債権者の承諾等によります。相談料、仲介手数料、登記費用、転居費を分け、支払時期と持ち出し額を確認します。