家の買い替えは何から決める？売却の手取りと支払日から新居の予算を組む方法

3,500万円で売れたら、新居にいくら使えますか？

「今の家が3,500万円で売れれば、新居の頭金は十分？」。売却代金から、今のローン返済と売却費用を引くまで、使える金額は分かりません。さらに、新居の費用と生活の予備資金を残す必要があります。

買い替えでは金額と入出金の日付をセットで確認することが大切です。最終的には資金が足りても、新居の手付金を払う日に売却代金が入っていなければ、その支払いを別に用意しなければなりません。

まず銀行の返済予定表、不動産会社の売却査定と費用見積り、新居購入の費用見積りをそろえます。査定額は成約を保証する数字ではないため、希望どおりに売れない場合も計算します。

売り先行は今の家を先に売り、買い先行は新居を先に購入する進め方です。どちらにも調整すべき点があります。

進め方	利点	先に備えること
売り先行	売却額を把握して購入予算を組みやすい	新居が間に合わない場合の仮住まい・引越し費用
買い先行	新居を選んでから移れる	旧居が売れない期間の返済・管理費・固定資産税など

売却代金がないと新居を買えないなら、売り先行を軸に検討します。一方、買い先行は「いずれ売れるはず」で進めず、売却が遅れた期間の支払いを預金と収入で負担できるか確認します。

ただし、売り先行でも新居の引渡しと旧居の退去が合わない場合があります。日程と仮住まいを含めた比較は売り先行と買い先行の選び方で整理しています。

仮に3,500万円で売り、ローン残債が2,560万円あるケースを考えます。個人の居住用住宅の売却で、売買代金に建物の消費税を含まない前提です。

仲介手数料は（3,500万円×3％＋6万円）×1.1＝122.1万円。これは法定の上限で、実際の金額は依頼時に合意します。その他10万円は印紙・登記関係などを想定した仮置きで、相場や見積額ではありません（出典：国土交通省・仲介手数料の上限）。

この807.9万円から、別に見積もった購入費用・引越し費用、売却後の納税資金、残しておく生活費を引きます。たとえばこれらを合計300万円と仮定すれば、頭金に使えるのは507.9万円です。

4,500万円の新居なら必要な借入額は3,992.1万円となります。ただし審査が通る額や返済可能額は別問題です。購入費用には仲介、登記、融資、保険、不動産取得税などがあり、物件や借り方で変わります。

同じ例で売却額が300万円下がって3,200万円になったら、どうなるでしょうか。仲介手数料の上限は112.2万円です。他の仮定を固定すると、頭金は3,200−2,560−112.2−10−300＝217.8万円になります。

頭金は507.9万円から217.8万円へ290.1万円減ります。値下がりした分を、追加の借入れで必ず補えるわけではありません。購入予算を下げる、手元資金を増やすなどの対応を契約前に考えます。300万円の値下がりは予測ではなく、余裕を確かめる仮定です。

また、売却益への税金と新居の住宅ローン控除は別々に確認します。居住用財産の3,000万円特別控除には要件と申告が必要で、住宅ローン控除とは適用年の関係で併用制限があります。両方使える前提で予算を組まず、売却年・入居年を示して税務署や税理士へ確認します（出典：国税庁・マイホームを売ったときの特例）。

必要なのは、売却の契約日・残代金受領日・退去日と、新居の契約日・手付金支払日・融資実行日・引渡し日です。不動産会社と金融機関に、どの入金をどの支払いに充てるかを伝えます。

売却でローンを返し切れない場合は、自己資金による補填や住み替えローンなどを検討します。実際に残債分と新居購入資金を対象にする商品がありますが、利用条件と審査があるため、借りられることを前提に契約しないでください（例：三井住友銀行・住み替えローン）。

売れなかった場合や融資を受けられなかった場合の解除条件も、売主側・買主側の契約で確認します。融資利用の特約と期限を読み、担当者と契約書の記載を照合してください。

予算と支払日がそろってから、購入を決める

一律には言えません。販売期間、新居の完成や引渡し、融資審査で変わります。入居したい日から逆算し、売却が遅れた場合の日程も用意します。

両取引の引渡しと引越しの日程を調整できれば可能です。決済後も旧居に住む引渡し猶予は買主の合意が必要で、当然に使えるものではありません。

返還が必要になる契約条件もあるため、受取額を確定した余裕資金とみなすのは避けます。購入の手付金に充てるなら、解除時の返還資金も含めて確認してください。

※2026年10月24日更新：諸費用約440万円・所要6か月〜1年を一律の目安とする説明を見直し、費用例の仮定と納税資金を明確にしました。