結論：400万円超の物件なら「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です
「仲介手数料は売値の3%くらいのはず」。多くの売主が最初にそう考えます。ところが2,500万円で売ると、上限は3%の75万円ではなく、税込89万1,000円です。だから、査定を受ける前に計算式と上限を知っておくと、見積もりの妥当性をその場で判断できます。
この記事では、上限の計算式と早見表、800万円以下の特例、値引きや「手数料無料」の落とし穴を、これから売る人に向けて整理します。
「＋6万円」は3段階の料率を1本の式にまとめた調整額です
仲介手数料の上限は、宅建業法（宅地建物取引業法）にもとづく報酬告示で決まっています。売買価格を3つの帯に分け、帯ごとの料率を掛けて合計する仕組みです。
| 売買価格の区分 | 上限料率（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5% |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 4% |
| 400万円超の部分 | 3% |
つまり、価格全体に1つの料率を掛けるのではありません。1,000万円の物件なら、次のように帯ごとに計算します。
- 200万円以下の部分：200万円×5%＝10万円
- 200万円超〜400万円以下の部分：200万円×4%＝8万円
- 400万円超の部分：600万円×3%＝18万円
- 合計：10万円＋8万円＋18万円＝36万円（税抜）
とはいえ、毎回3段階で計算するのは手間です。全体に3%を掛けると、最初の2つの帯で不足が出ます。不足分は200万円×2%＝4万円と、200万円×1%＝2万円で合計6万円です。
これが速算式の「＋6万円」の正体です。実際、1,000万円×3%＋6万円＝36万円となり、段階計算と一致します。なお、200万円超〜400万円以下は「×4%＋2万円」、200万円以下は「×5%」です。
早見表：2,000万円で72.6万円、3,000万円で105.6万円が上限です
売買価格ごとの上限額をまとめました。想定売却価格に近い行を見てください。
図表1：売買価格別の仲介手数料上限（500万円23.1万円〜5,000万円171.6万円）出典：報酬告示より計算
| 売買価格 | 上限額（税抜） | 上限額（税込10%） |
|---|---|---|
| 500万円 | 21万円 | 23万1,000円 |
| 800万円 | 30万円 | 33万円 |
| 1,000万円 | 36万円 | 39万6,000円 |
| 1,500万円 | 51万円 | 56万1,000円 |
| 2,000万円 | 66万円 | 72万6,000円 |
| 2,500万円 | 81万円 | 89万1,000円 |
| 3,000万円 | 96万円 | 105万6,000円 |
| 4,000万円 | 126万円 | 138万6,000円 |
| 5,000万円 | 156万円 | 171万6,000円 |
ということで、仲介手数料は売却の諸費用の中でも大きな項目です。ほかの費用も含めた全体像は不動産売却の費用一覧で確認できます。マンションならマンション売却の諸費用 全一覧も参考になります。
800万円以下の物件は、特例で上限が税込33万円まで上がります
2024年7月1日に報酬告示が改正されました。売買価格800万円以下の宅地・建物（低廉な空家等）は、依頼者の一方につき最大30万円＋消費税（税込33万円）まで受け取れます（出典: 国土交通省 不動産業による空き家対策推進プログラム（宅地建物取引業者報酬額規定））。
たとえば500万円の物件なら、通常の上限は税込23万1,000円です。特例を使うと最大33万円となり、差は9万9,000円です。というのも、低価格の物件は調査や販売の手間に報酬が見合わず、仲介を断られて空き家が残る問題があるからです。
ただし、特例を使うには、媒介契約の前に報酬額を説明し、売主と合意することが必要です。契約後に一方的に上乗せされることはありません。だから、相続した実家など低価格帯の物件は、媒介契約の前に手数料の説明を受けてください。
【注意】値引きや「手数料無料」で、かえって手取りが減る場合
上限は法律上の天井なので、金額を交渉すること自体はできます。とはいえ、値引きを第一の作戦にすると、得をしにくい場面があります。
手数料は、広告・写真撮影・ポータル掲載・案内対応の原資です。報酬が下がると、販売の優先度が下がるおそれがあります。たとえば手数料を10万円削っても、売却価格が100万円下がれば、手取りは差し引き90万円減ります。
つまり、交渉するなら販売活動の中身を先に確認します。広告の出し方と報告の頻度が変わらないかを聞き、専任媒介と引き換えにするなど、会社側にも利点のある形で切り出すのが現実的です。
次に「売主は手数料無料」の会社です。上限は依頼者の一方ごとなので、1社が売主と買主の両方を担当する両手仲介なら、買主側の手数料だけで採算が取れます。違法ではありませんが、他社の購入希望を断る囲い込みの動機が生まれやすくなります。
というのも、囲い込みで買主候補が減ると、売却が長引いて値下げを迫られるからです。浮いた手数料以上に価格で損をしないよう、レインズ（不動産会社間の物件情報網）の登録証明書と、定期的な販売報告を求めてください。
まとめ：上限を先に計算すれば、見積もりの妥当性を判断できます
ということで、400万円超の物件は「×3%＋6万円＋税」で上限を出し、800万円以下は特例の33万円も確かめます。値引きより、販売活動の中身を見て会社を選ぶ方が手取りに効きます。個別の契約条件は、媒介契約書や宅建士の説明で確かめてください。
手数料は定価ではなく上限です
今日できることは3つです。
- 想定売却価格で「×3%＋6万円」×1.1を計算する
- 800万円以下なら、特例を使うかを媒介契約前に確認する
- 値引きより、広告と報告の内容を各社に聞く
続けて読むなら、3,000万円のマンションを売ると手取りはいくら？です。
よくある質問
Q. 仲介手数料はいつ払いますか？
支払時期は法律で決まっていません。実務では、売買契約時に半金、引渡し（決済）時に残り半金という分け方が広く行われています。契約時に全額を求められたら、理由を確認してよい場面です。
Q. 仲介手数料以外に、広告費などを別途請求されることはありますか？
原則ありません。通常の販売活動の費用は仲介手数料に含まれます。例外は、売主が特別に依頼した広告や遠隔地への出張など、特別の依頼にもとづく実費だけです。「事務手数料」などの名目の上乗せには根拠を確認してください。
Q. 支払った仲介手数料は、税金の計算で差し引けますか？
差し引けます。売却益の計算で、仲介手数料は譲渡費用として売却価格から引けます（出典: 国税庁 No.3255 譲渡費用となるもの）。手取りの目安は手取り額の計算方法で確認できます。領収書は確定申告まで保管してください。
Q. 売買契約が途中で解除になったら、仲介手数料は返ってきますか？
解除の理由によります。ローン特約（ローン審査に通らないときに白紙解除できる条項）による解除なら、支払義務がなくなるのが一般的です。一方、手付解除や違約解除では、媒介契約の内容により請求されることがあります。契約書の該当条項を事前に確認してください。