結論：知っていることは全部書く。それが法的にも金銭的にも一番安全です
不動産売却の告知義務とは、雨漏りや事故の履歴など、売主が知っている物件のマイナス情報を買主に伝える義務のことです。どこまで伝えるべきか迷う方が多いのですが、結論はシンプルで、「知っていることは物件状況報告書（告知書）にすべて書く」が正解です。
理由は2つあります。第一に、正直に告知した事項については、買主が納得して契約した以上、後から責任を問われません。第二に、知っていて告げなかった事実については、たとえ契約書で「売主は責任を負わない」という免責特約を付けていても、免責が無効になります（民法572条の趣旨）。つまり隠すという選択肢は、法的に成立しないのです。
実際の取引を見ると、売却後のトラブルの多くは「言えば済んだことを言わなかった」ことから始まります。この記事では、告知義務の法的根拠、4種類の瑕疵（かし。欠陥や不具合のこと）ごとの告知範囲、告知書の書き方、そして隠した場合に何が起きるかを順に解説します。
告知義務の法的根拠：契約不適合責任と宅建業法47条
告知義務という名前の法律があるわけではありません。実体は、次の2つの法制度の組み合わせです。
1つ目は民法の契約不適合責任です。2020年4月の民法改正で従来の瑕疵担保責任から置き換わった制度で、引き渡した物件が「契約の内容に適合しない」場合、買主は売主に対して、追完請求（補修の請求）・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除を求めることができます。ポイントは、告知して契約内容に織り込んだ不具合は「契約に適合している」ことになるという構造です。雨漏り跡があると告知して、その前提の価格で売れば、雨漏り跡は契約不適合ではなくなります。
2つ目は宅建業法47条です。宅地建物取引業者に対して、取引の判断に重要な影響を及ぼす事項について、故意に事実を告げないこと・不実のことを告げることを禁止しています。直接の名宛人は不動産会社ですが、実務では、売主が仲介会社に事実を伝え、仲介会社が買主に説明するという流れで告知が行われるため、売主が仲介会社に嘘をつけばこの仕組み全体が壊れます。だからこそ仲介会社は売主に告知書の記入を求めるのです。
4種類の瑕疵と告知の範囲【具体例つき】
告知すべき事項は、実務上4つに分類されます。それぞれの具体例をまとめました。
| 分類 | 内容 | 具体例 |
|---|---|---|
| 物理的瑕疵 | 物件そのものの欠陥・不具合 | 雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障、傾き、耐震性の不足、土壌汚染、地中埋設物 |
| 心理的瑕疵 | 心理的な抵抗を感じさせる事実 | 自殺・他殺・火災による死亡事故の履歴、長期間放置された孤独死 |
| 環境的瑕疵 | 周辺環境に起因するマイナス要因 | 近隣の騒音・振動・悪臭、暴力団事務所の存在、近くの墓地や火葬場、日照障害の予定 |
| 法律的瑕疵 | 法令上の制限や権利関係の問題 | 再建築不可、建ぺい率オーバー、境界紛争、越境、都市計画道路の予定地 |
物理的瑕疵は「過去に修理した履歴」も告知の対象です。直したから言わなくてよい、ではなく、「いつ、どこを、どう直したか」を書きます。修繕履歴はむしろ物件の管理状態の良さを示す材料にもなります。法律的瑕疵のうち再建築不可などの制限は、再建築不可物件の売却で詳しく扱っています。
心理的瑕疵はどこまで？国交省ガイドラインの目安
もっとも判断に迷うのが心理的瑕疵です。ここには国の基準があります。国土交通省が2021年10月に策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です（出典: 国土交通省 報道発表資料）。
- 老衰や病死などの自然死、階段からの転倒や誤嚥などの日常生活の中での不慮の死は、原則として告知不要です
- 賃貸借では、それ以外の死（自殺・他殺等）も概ね3年経過後は原則告知不要とされていますが、売買にはこの3年の目安は適用されません
- 期間にかかわらず、買主から質問された場合や、社会的に影響の大きい事案は告知が必要です
売買では「何年経てば言わなくてよい」という線引きがない点が重要です。過去の裁判例でも、売買における自殺等の告知義務は事案ごとに判断されており、経過年数だけで免責された例ばかりではありません。売主として迷うくらいの事実であれば、告知する前提で仲介会社に相談してください。
物件状況報告書（告知書）の書き方：正直が最大の自衛です
告知は口頭ではなく、物件状況報告書（告知書）という書面で行います。売買契約時に売主が記入・署名し、買主に交付する書類で、雨漏り・シロアリ・給排水の故障・増改築の履歴・境界・騒音・事件事故などの項目が並んでいます。
書き方のコツは3つです。
- 「発見済み・修理済み」も含めて時系列で書く（例:「2019年に和室天井に雨漏り。同年に屋根補修工事を実施し、以後再発なし」）
- 曖昧な記憶は「〜だったと記憶しているが詳細不明」と正直に書く。断定できないことを断定しない
- 空欄にしない。「不明」と「無し」は意味がまったく違います。知らないことは「不明」、無いと知っていることだけ「無し」と書く
この書面は売主を縛る書類に見えますが、実際は逆です。書いた事項は買主が了承済みの契約内容になるため、後から責任を問われない「盾」になります。国交省のガイドラインでも、仲介会社が売主に告知書の記載を求めることで調査義務を果たしたと整理されており、告知書は取引全体の土台です。
「言わなくてもバレない」が通用しない3つの理由
隠したくなる気持ちが生まれる場面もあるかもしれません。しかし実務上、隠し通せる可能性は低いと考えるべきです。
- 買主は住み始めてから気づく：雨漏りは次の梅雨に、隣人トラブルは入居直後に表面化します。そして買主が最初にやるのは「前の持ち主は知っていたはずでは？」という調査です
- 証拠が残っている：近隣住民への聞き取り、管理組合の議事録や修繕履歴、過去のリフォーム業者の記録、事件であれば報道やインターネットの記録。売主が「知っていたこと」は事後的に立証されやすいのです
- 知りながら告げなかった場合は免責特約が無効：個人間売買では「契約不適合責任を負わない」特約を付けることがありますが、知っていて告げなかった事実にはこの特約が及びません。隠した瞬間、契約書の防御が消えます
裁判になった場合、争点は「売主が知っていたか」「告げたか」に集中します。告知書に書いてあれば争いにすらなりません。書いていなければ、売主側が不利な立場で長い紛争を戦うことになります。
隠した場合のリスクを金額で見る【計算例】
雨漏りの履歴を告げずに3,000万円で戸建てを売却し、引渡し半年後に雨漏りが再発したケースを考えます。
- 屋根・防水の補修工事：150万円
- 雨漏りで傷んだ内装の復旧：50万円
- 調査費用・弁護士費用の負担：50万円前後
合計で250万円程度の出費になり得ます。さらに事案が悪質と判断されれば契約解除もあり得ます。解除になれば売買代金3,000万円を返還した上で、買主の引越し費用や登記費用等の賠償が加わります。一方、最初から告知して価格に織り込んだ場合の値引き幅は、一般には補修見積もりの範囲、つまり100〜150万円程度に収まることが多いとされます。隠すことは経済的にも割に合いません。
なお、売却時の税金や手数料を含めた手残りの計算はマンション売却の諸費用 全一覧を参考にしてください。
告知書と設備表の違い
告知書とよく似た書類に設備表（付帯設備表）があります。混同しやすいので整理します。
| 項目 | 物件状況報告書（告知書） | 設備表（付帯設備表） |
|---|---|---|
| 対象 | 物件の状態・履歴・周辺環境 | 引き渡す設備の有無と故障の有無 |
| 記載例 | 雨漏り履歴、事故、騒音、境界 | エアコン、給湯器、照明、ウォシュレット |
| 性質 | 契約不適合責任に直結する告知 | 「何を残すか・壊れていないか」の確認 |
設備表で「有・故障なし」とした給湯器が引渡し直後に壊れると、通常は1週間程度の範囲で売主が対応する契約になっています。設備表も「古いが動く」「時々異音がする」など、実態を正確に書くことが自衛になります。
迷ったら書く。それでも売れる物件がほとんどです
最後にお伝えしたいのは、告知事項があっても物件は売れる、という事実です。事故物件専門の買取業者が成立するほど、価格さえ適正なら買い手は存在します。告知して売れなくなるのではなく、告知した上で価格を調整すれば売れます。逆に、隠して売った物件だけが、数年越しの紛争に発展します。
売る前の準備がすべて、というのがURUMAEの一貫した考え方です。告知事項の整理は、売る前の10のチェックリストの最終項目でもあります。査定を受ける前に、ご自宅の履歴を一度時系列で書き出してみてください。
よくある質問
Q. 自分が知らなかった欠陥まで責任を問われますか？
告知義務は「知っていたのに告げなかった」場合の問題であり、知らなかった欠陥を告知しなかったこと自体は責められません。ただし、知らなかった欠陥でも契約不適合責任の対象にはなり得ます。個人売主の場合は「引渡しから3か月に限り責任を負う」等の特約で期間を区切るのが実務上一般的です。特約の設計は契約前に仲介会社とよく確認してください。
Q. 隣人の騒音はどの程度から告知すべきですか？
明確な基準はありませんが、「売主が売却理由の一つにするほど気になっていた」「管理組合や警察に相談したことがある」レベルであれば告知すべきです。感じ方に個人差がある事項こそ、事実（いつ頃から・どの程度・対応の履歴）を客観的に書き、判断は買主に委ねるのが安全です。
Q. 10年以上前の雨漏りで、完全に修理済みでも書く必要がありますか？
書くことをおすすめします。修理済みの履歴を書いて損することはほぼなく、逆に隠して後から発覚した場合は「知っていて告げなかった」と評価されるリスクがあります。「2014年に雨漏り、同年修理、以後12年間再発なし」という記載は、むしろ誠実さと管理状態の良さの証明になります。
Q. 告知したら価格はどのくらい下がりますか？
内容によります。修理済みの物理的瑕疵はほとんど影響しないことも多く、心理的瑕疵は事案の内容や経過年数によって幅があります。重要なのは、告知による値下がり幅は「隠して発覚した場合の賠償額と紛争コスト」より小さく収まるのが通常だということです。個別の影響は査定時に複数の不動産会社へ率直に相談してください。
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※法律・税務の判断は個別の事情で変わります。具体的な紛争や特約の設計は弁護士・税理士にご確認ください。