結論：取得費がわからないままだと、税金が数百万円増えることがあります
購入時の売買契約書が見つからず取得費（購入代金などの元手）を証明できない場合、税務上は「売却価格の5%」しか取得費として認められません。これを概算取得費といいます（出典: 国税庁 No.3258 取得費が分からないとき）。
どれくらい影響が大きいか、先に数字でお見せします。相続した実家（土地）を3,000万円で売却し、譲渡費用（仲介手数料など）が100万円、所有期間は長期（税率20.315%）というケースです。
- 取得費がわからず概算5%（150万円）で計算：課税対象は3,000万円−150万円−100万円＝2,750万円。税額は約558.7万円
- 親が2,000万円で購入した契約書が見つかった場合：課税対象は3,000万円−2,000万円−100万円＝900万円。税額は約182.8万円
その差は約376万円。書類が1枚あるかないかで、これだけ手取りが変わります。実際、相続物件や購入から数十年たった物件の売却では「契約書が見当たらない」という悩みが本当に多くあります。ただし、契約書がなくても取得費を立証できる資料は複数ありますし、それでもだめな場合の代替手法も存在します。あきらめる前に、この記事の順番で確認してください。
そもそも取得費とは？売却額の何を引けるのか
譲渡所得税（不動産の売却益にかかる税金）は、次の式で計算します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
取得費は「その不動産を手に入れるためにかかったお金」の合計です。購入代金だけではありません。次のような費用も含められます（出典: 国税庁 No.3252 取得費となるもの）。
| 取得費に含められるもの | 補足 |
|---|---|
| 土地・建物の購入代金、建築代金 | 建物は減価償却費相当額を差し引く |
| 購入時の仲介手数料 | 領収書や精算書で確認 |
| 購入時の印紙税・登録免許税・不動産取得税 | 業務用資産の場合は含められない |
| 登記費用（司法書士報酬） | 購入時のもの |
| 設備費・改良費 | リフォーム代・増改築費など |
| 土地の造成費用・測量費 | 土地取得に関するもの |
| 建物付き土地を買って1年以内に取り壊した場合の解体費 | 当初から土地利用が目的の場合 |
| 使用開始前の期間のローン利息 | 引渡し前に支払った分 |
見落としが多いのはリフォーム代です。購入後にキッチンや外壁を数百万円かけて直していれば、その分も取得費に上乗せできます（修繕ではなく資産価値を上げる「改良」にあたるもの）。工事請負契約書や領収書が残っていないか、あわせて探しましょう。
なお、建物の取得費は購入代金そのままではなく、所有期間分の減価償却費相当額（建物が古くなった分の目減り）を差し引いた金額になります。土地は減価償却しません。
概算取得費5%とは？「わからない」時の最終手段
取得費がどうしてもわからない場合は、売却価格の5%を取得費とみなして計算できます。売却価格が3,000万円なら取得費150万円です。実際の取得費が5%を下回る場合（先祖代々の土地など）にもこの5%を使えます。
裏を返すと、概算取得費は「本来の取得費より大幅に少ない金額で税金を計算させられる」制度です。都市部のマンションや戸建てで、購入額が売却額の5%しかなかったというケースはまずありません。バブル期前後に購入した物件なら、購入額が売却額を上回っていること（＝本来は税金ゼロ）すら珍しくないのです。
だからこそ、5%で申告する前に、次章の資料探しを必ずやってください。
契約書がない！取得費を証明するために探す資料リスト
取得費の証明は売買契約書が原則ですが、実務上は「購入額を合理的に示せる資料」の組み合わせで認められる余地があります。探す優先順で挙げます。
- 購入時の売買契約書・工事請負契約書：本人の家だけでなく、実家の仏壇まわり・金庫・権利証（登記識別情報）と同じ袋も探す。相続物件なら被相続人の書類一式を確認
- 仲介した不動産会社・分譲した売主業者への問い合わせ：宅建業者には帳簿の保存義務があり、古い取引でも記録や販売資料が残っていることがある
- 通帳の出金・振込記録：購入代金の支払い履歴。古い通帳や解約済み口座の取引明細を金融機関に照会できる場合もある
- 住宅ローンの金銭消費貸借契約書・返済予定表・ローン残高証明：借入額から購入額を推定する手がかりになる
- 登記簿の抵当権設定額（債権額）：法務局で誰でも取得可能。当時いくら借りたかがわかり、購入額の裏付けの一つになる
- 分譲時のパンフレット・価格表：マンションなら同じ物件の分譲価格資料が管理会社・分譲主・図書館の住宅情報誌に残っていることがある
- 購入当時の家計簿・日記・親族の記憶を裏付けるメモ類：単独では弱いが、他の資料と組み合わせる補強材料になる
ここで正直にお伝えすると、契約書以外の資料は「これがあれば必ず認められる」というものではありません。税務署は資料の組み合わせと合理性で判断します。ただ、一般には、抵当権設定額や振込記録など客観性の高い資料がそろうほど、実額に近い取得費で申告できる可能性は上がるとされます。金額が大きい場合は、申告前に税理士へ相談する価値が十分にあります。
市街地価格指数などの「推計」による代替手法と、その否認リスク
資料がどうしても見つからない場合の代替手法として有名なのが、市街地価格指数（日本不動産研究所が公表する地価の指数）を使った推計です。売却時の地価と購入時の地価の比率から、当時の購入額を逆算する方法で、過去には国税不服審判所がこの推計を認めた裁決例（平成12年11月16日裁決）もあります。建物については、国土交通省の「建物の標準的な建築価額表」から建築当時の建築費を推定する方法が使われます。
ただし、ここは正直にリスクをお伝えします。
- 市街地価格指数による推計は、近年の裁決では否認された事例の方が多いのが実情です。特に、購入額を示す資料が一切ないのに指数だけで計算したケースや、市街地とはいえない地域・宅地以外の土地に機械的に適用したケースは認められにくい傾向があります
- 一度概算5%で申告した後に「やはり推計でやり直したい」という更正の請求も、通るとは限りません
- 推計で申告して否認されると、追加の税金に加えて過少申告加算税や延滞税がかかる可能性があります
つまり代替手法は「使えば得する裏ワザ」ではなく、「合理的な根拠を積み上げたうえで、否認リスクを理解して選ぶ手段」です。この方法を検討する段階になったら、譲渡所得に強い税理士に依頼することを強くおすすめします。税額への影響が数百万円になるなら、税理士報酬を払っても十分に元が取れます。
相続した不動産なら、先に確認したい2つの制度
取得費がわからないケースは相続物件に集中します。相続の場合、次の2つも確認してください。
- 取得費は親（被相続人）の購入額を引き継ぐ：相続した時の評価額ではなく、親が買った時の金額が取得費になります。だからこそ親の代の書類探しが重要です
- 相続空き家の3,000万円特別控除：旧耐震基準の実家などを売る場合、要件を満たせば譲渡益から最大3,000万円を控除でき、取得費が5%でも税金がゼロになることがあります。詳しくは空き家の3,000万円特別控除の解説記事をご覧ください
また、相続税を払った人が申告期限から3年以内に売却する場合は、相続税額の一部を取得費に加算できる特例（取得費加算の特例）もあります。概算5%になってしまう場合でも、これらの特例で税額を大きく減らせる可能性があります。
段取りで差がつく点：売却を決めた日に「書類探し」を始める
一つだけ強調しておきたいのが、取得費の資料探しは確定申告の直前ではなく売り出し前に始めるべきだということです。理由は3つあります。
- 金融機関への取引履歴の照会や、分譲主・管理会社への問い合わせは、回答まで数週間かかることがある
- 取得費の見込みが立つと手取り額の見通しが立ち、売り出し価格や住み替え資金の計画が正確になる
- 万一「概算5%でも税額が重い」とわかれば、売却時期や特例の使い方を含めて戦略を変えられる
売却にかかる費用の全体像はマンション売却の諸費用一覧で、売却後に来る住民税のタイミングは売却翌年の住民税の解説でそれぞれ解説しています。
よくある質問
Q. 概算取得費5%と実額の取得費は、有利な方を選べますか？
はい。実際の取得費が売却価格の5%より大きいことを証明できるなら実額で、下回るなら概算5%で計算できます。証明資料がある場合に、わざと不利な5%を使う必要はありません。
Q. 契約書はあるのに金額欄が読めない・一部しか残っていない場合は？
残っている部分に加えて、通帳の支払い記録・ローン契約書・抵当権設定額など補強資料を集めてください。組み合わせで購入額を合理的に示せれば、実額での申告を検討できます。判断が難しいケースは税理士か税務署に事前相談を。
Q. 親から相続した家の取得費は、相続した時の評価額ですか？
いいえ。相続や贈与で取得した不動産は、被相続人（親）が購入した時の取得費と取得時期をそのまま引き継ぎます。相続税評価額や相続時の時価は取得費ではありません。
Q. リフォーム代は全部取得費にできますか？
資産の価値を高める改良・増改築（キッチン交換、増築、外壁の全面改修など）は設備費・改良費として取得費に含められます。一方、壊れた箇所を直すだけの修繕費は原則含められません。区分に迷う場合は工事内容のわかる資料を持って税理士に確認してください。
Q. 取得費がわからないまま申告しないとどうなりますか？
譲渡益が出ているのに申告しなければ、無申告加算税や延滞税の対象になります。取得費がわからない場合でも、概算5%を使えば申告自体は必ずできます。「わからないから申告しない」が一番損の大きい選択です。
売る前に、手取り額を知っておきませんか
不動産売却は、売る前の準備で決まります。URUMAEの無料ツールなら、査定前に自分で概算をつかめます。
- 売却手取り計算ツールを使う — 税金・費用を引いた「手元に残る金額」を3分で試算
- 相続シミュレーターを使う — 相続した不動産の分け方・税金をその場で確認
※税額は個別の事情で変わります。最終判断は税理士・税務署にご確認ください。