結論：5%で申告する前に資料を探せば、税金が数百万円減ることがあります
「契約書がないから、取得費は5%で申告するしかない」。多くの人が最初にそう考えます。ところが5%で計算すると、税額が数百万円増えることがあります。
取得費（購入代金などの元手）を証明できない場合、売却価格の5%を取得費にします。これを概算取得費といいます（出典: 国税庁 No.3258 取得費が分からないとき）。
たとえば相続した土地を3,000万円で売り、譲渡費用（仲介手数料など）が100万円、長期譲渡（税率20.315%）の場合で比べます。
- 概算5%（150万円）で計算：3,000万円−150万円−100万円＝2,750万円。税額は約558.7万円
- 親が2,000万円で買った契約書が見つかった場合：3,000万円−2,000万円−100万円＝900万円。税額は約182.8万円
つまり差は約376万円です。だから、5%で申告する前に、購入額を示す資料を順番に探してください。
この記事では、取得費に入る費用、契約書がない時に探す資料、推計の危うさを、売却を控えた人に向けて整理します。
取得費は購入代金だけでなく、仲介手数料やリフォーム代も足せます
譲渡所得は「売却価格−取得費−譲渡費用」で計算します。そして取得費には、購入代金のほかに次の費用も含められます（出典: 国税庁 No.3252 取得費となるもの）。
| 取得費に含められるもの | 補足 |
|---|---|
| 土地・建物の購入代金、建築代金 | 建物は減価償却費相当額を差し引く |
| 購入時の仲介手数料 | 領収書や精算書で確認 |
| 購入時の印紙税・登録免許税・不動産取得税 | 業務用資産の場合は含められない |
| 登記費用（司法書士報酬） | 購入時のもの |
| 設備費・改良費 | リフォーム代・増改築費など |
| 土地の造成費用・測量費 | 土地取得に関するもの |
| 建物付き土地を買って1年以内に取り壊した場合の解体費 | 当初から土地利用が目的の場合 |
| 使用開始前の期間のローン利息 | 引渡し前に支払った分 |
見落としやすいのはリフォーム代です。とはいえ、対象は価値を上げる「改良」で、壊れた所を直すだけの修繕は含められません。工事請負契約書や領収書も一緒に探しましょう。
また、建物は購入代金そのままではなく、減価償却費相当額（古くなった分の目減り）を引いた額になります。一方、土地は減価償却しません。
契約書がなくても、通帳やローン書類で購入額を示せる場合があります
5%は本来の元手よりかなり小さい数字です。都市部のマンションや戸建てで、購入額が売却額の5%しかない例はまずありません。だから、次の順で資料を探します。
- 売買契約書・工事請負契約書：権利証（登記識別情報）と同じ袋や金庫も探す。相続物件なら親の書類一式を確認
- 仲介・分譲した不動産会社への問い合わせ：古い取引でも記録や販売資料が残っていることがある
- 通帳の出金・振込記録：古い口座の取引明細を金融機関に照会できる場合もある
- 住宅ローンの契約書・返済予定表：借入額から購入額を推定する手がかりになる
- 登記簿の抵当権設定額（債権額）：法務局で誰でも取得でき、当時の借入額がわかる
- 分譲時のパンフレット・価格表：マンションなら管理会社や分譲主に残っていることがある
とはいえ、契約書以外の資料は「あれば必ず認められる」ものではありません。税務署は資料の組み合わせと合理性で判断します。
つまり、抵当権設定額と振込記録のように客観的な資料を重ねるほど、実額に近い取得費で申告できる可能性が上がります。
【注意】市街地価格指数による推計は、否認されることが多い方法です
資料が見つからない場合の代替手法に、市街地価格指数（日本不動産研究所が公表する地価の指数）を使った推計があります。売却時と購入時の地価の比率から、当時の購入額を逆算する方法です。
実際、国税不服審判所がこの推計を認めた裁決例（平成12年11月16日裁決）もあります。また建物は、国土交通省の「建物の標準的な建築価額表」から建築費を推定する方法が使われます。
ただし、近年の裁決では否認された事例の方が多いのが実情です。
- 購入額を示す資料が一切なく、指数だけで計算したケースは認められにくい
- 5%で申告した後の更正の請求（やり直しの申し出）も、通るとは限らない
- 否認されると、追加の税金に加えて過少申告加算税や延滞税がかかる可能性がある
だから推計は「得する裏ワザ」ではなく、根拠を積み上げたうえで選ぶ手段です。税額への影響が数百万円なら、申告前に税理士へ相談する価値があります。
相続した不動産は、親が買った時の金額を引き継ぎます
取得費がわからないケースは相続物件に集中します。というのも、相続した不動産の取得費は、相続時の評価額ではなく、親（被相続人）が買った時の金額を引き継ぐからです。
そのうえで、次の2つの特例も確認してください。
- 相続空き家の3,000万円特別控除：要件を満たせば譲渡益から最大3,000万円を差し引け、5%でも税金がゼロになることがある
- 取得費加算の特例：相続税を払った人が申告期限から3年以内に売ると、相続税額の一部を取得費に足せる
つまり5%になっても、特例で税額を大きく減らせる可能性があります。使い分けは相続した不動産を売却したときの税金で整理しています。
まとめ：売却を決めた日に、取得費の書類探しを始めましょう
金融機関への履歴照会や分譲主への問い合わせは、回答まで数週間かかることがあります。また、取得費の見込みが立てば、手取り額や住み替え資金の計画も正確になります。
ということで、契約書がある人は実額で、ない人は通帳・ローン書類・登記簿の順で探し、それでもなければ5%と特例を検討します。なお、個別の税額は事情で変わるため、最終的な判断は税理士か税務署で行ってください。
費用の全体像はマンション売却の諸費用一覧、申告の要否は売却後の確定申告の判断基準で確認できます。
5%で申告するのは、探し終えてから
今日できることは次の3つです。
- 権利証の袋と古い通帳を探す
- 法務局で登記簿を取り、抵当権の債権額を見る
- 購入した不動産会社か分譲主に記録の有無を問い合わせる
続けて読むなら、不動産売却の税金 完全ガイドです。
よくある質問
Q. 概算取得費5%と実額の取得費は、有利な方を選べますか？
はい。実際の取得費が売却価格の5%より大きいことを証明できるなら実額で、下回るなら概算5%で計算できます。証明資料がある場合に、わざと不利な5%を使う必要はありません。
Q. 親から相続した家の取得費は、相続した時の評価額ですか？
いいえ。相続や贈与で取得した不動産は、被相続人（親）が購入した時の取得費と取得時期をそのまま引き継ぎます。相続税評価額や相続時の時価は取得費ではありません。
Q. リフォーム代は全部取得費にできますか？
資産の価値を高める改良・増改築（キッチン交換、増築、外壁の全面改修など）は設備費・改良費として取得費に含められます。一方、壊れた箇所を直すだけの修繕費は原則含められません。区分に迷う場合は工事内容のわかる資料を持って税理士に確認してください。
Q. 取得費がわからないまま申告しないとどうなりますか？
譲渡益が出ているのに申告しなければ、無申告加算税や延滞税の対象になります。取得費がわからない場合でも、概算5%を使えば申告自体は必ずできます。「わからないから申告しない」が一番損の大きい選択です。