不動産売却の流れ完全ガイド【7ステップ】査定から引き渡しまでの全手順と期間

結論：売却は7ステップ・3〜6か月。最初の2ステップで結果の大半が決まります

不動産売却の流れは、大きく次の7ステップです。

1. 相場を調べる
2. 不動産会社に査定を依頼する
3. 媒介契約を結ぶ
4. 売り出し価格を決めて販売活動を始める
5. 内覧に対応する
6. 買主と売買契約を結ぶ
7. 決済・引渡しを行う

全体の期間は、売り出しから引渡しまでで3〜6か月が一般的な目安です。準備期間や、売却後の確定申告まで含めると、トータルでは半年から1年のプロジェクトだと考えてください。

ここで強くお伝えしたいのは、売却の成否はステップ1〜3（売り出す前）でほぼ決まるということです。相場を知らないまま査定額だけで会社を選ぶと、高すぎる価格で売れ残るか、安すぎる価格で手放すことになります。この記事では、7つのステップを時系列で追いながら、それぞれの手順と「つまずきポイント」を解説します。

全体スケジュール：7ステップの期間目安

まず全体像を表で押さえましょう。

期間は物件の立地・価格設定・市況で大きく変わります。実際の平均データや長引く要因は売却期間の平均はどれくらいかで詳しく解説しています。

ステップ1：相場を調べる — 査定の「答え合わせ」の準備です

最初にやるべきは、不動産会社への連絡ではなく、自分で相場観をつくることです。国の不動産情報ライブラリやレインズの成約情報サイト、ポータルサイトの類似物件で、「同じエリア・同じ広さ・同じ築年数がいくらで出ていて、いくらで成約しているか」を確認します。

なぜ先に相場を調べるのか。理由は、次のステップで受け取る査定額の妥当性を自分で判断できるようになるからです。相場観がないと、一番高い査定額を出した会社に飛びつきがちですが、査定額は「売れる保証額」ではなく、媒介契約を取るために高めに出す会社も存在します。

あわせてこの段階で、住宅ローンの残債（残りの借入額）を金融機関の残高証明で確認してください。売却代金と自己資金で残債を完済できることが、売却成立の大前提です。残債が多い方はローンが残っている家の売却方法を先にお読みください。

ステップ2：査定を依頼する — 金額ではなく根拠で比べます

相場観ができたら、不動産会社に査定を依頼します。査定には、物件情報だけで概算を出す机上査定と、現地を見て精度を上げる訪問査定の2種類があります。本気で売るなら最終的には訪問査定が必要です。違いと使い分けは机上査定と訪問査定の違いで解説しています。

つまずきポイントは、査定額の高さで会社を選んでしまうことです。比べるべきは金額そのものではなく、次の3点です。

• 査定額の根拠（どの成約事例と比べ、何をプラス・マイナス評価したか）を具体的に説明できるか
• 販売戦略（どの媒体に、どんな写真と文章で、どの層に売るか)が具体的か
• 担当者の対応速度と誠実さ

2〜3社に訪問査定を依頼し、説明を聞き比べれば、会社ごとの力量の差はかなり見えてきます。

ステップ3：媒介契約を結ぶ — 3種類から自分に合う形を選びます

依頼する会社を決めたら、媒介契約（売却の仲介を正式に依頼する契約）を結びます。契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があり、複数社に依頼できるか、報告義務の頻度、レインズ（不動産会社間の情報ネットワーク）への登録義務などが異なります。

どれを選ぶべきかは物件の人気度と売主の手間のかけ方によって変わります。選び方の詳細は媒介契約3種類の違いと選び方にまとめていますので、契約書に署名する前に必ずご確認ください。

この段階で、登記識別情報（権利証）や購入時の売買契約書など、今後必要になる書類の確認も始めましょう。必要書類の全リストは売却の必要書類チェックリストをご覧ください。特に購入時の売買契約書は、売却後の税金計算を大きく左右する最重要書類です。

ステップ4：売り出し価格を決めて販売活動を始める

媒介契約を結ぶと、いよいよ売り出しです。売り出し価格は査定額を参考に売主が決めますが、ここに大きなつまずきポイントがあります。

高すぎる価格で出すと、最初の1か月を無駄にします。物件情報が最も注目されるのは掲載直後の2〜4週間です。この期間に相場より明らかに高いと、検討者に「比較対象（かませ）」として使われるだけで問い合わせが入らず、その後に値下げしても「売れ残り物件」の印象がついてしまいます。

一般的な目安としては、相場の5%高までがチャレンジ価格の上限、確実に動かしたいなら相場ぴったりが基本とされます。値下げのタイミングと幅をあらかじめ担当者と決めておく（例：4週間で内覧が2件未満なら3%下げる）と、ずるずる長期化するのを防げます。

販売活動中は、不動産会社からの活動報告（専任媒介なら2週間に1回以上が義務）で、問い合わせ数・内覧数・検討者の反応を確認し、価格や見せ方を調整していきます。

ステップ5：内覧に対応する — 第一印象で決まります

購入検討者が実際に物件を見に来るのが内覧です。居住中でも売却は可能で、内覧は週末に集中する傾向があります。

つまずきポイントは準備不足です。内覧者は数十分の滞在で数千万円の判断材料を集めます。効果が大きい順に、次の準備をおすすめします。

• 水回り（キッチン・浴室・トイレ）の徹底清掃。必要ならハウスクリーニング
• 照明をすべて点け、カーテンを開けて明るくする
• 玄関とバルコニーの片付け。生活臭・ペット臭の対策
• 質問への正直な回答。不具合を隠すと後の契約不適合責任（引渡し後に欠陥が見つかった場合の売主責任）のトラブルになります

売主自身が同席する場合は、住んでいた人にしか話せない情報（日当たりの時間帯、近隣の雰囲気、学校や買い物の利便性）を伝えると好印象です。売り出し前の準備全般は売却前チェックリスト10項目も参考にしてください。

ステップ6：売買契約を結ぶ — 条件交渉と契約書の確認

購入希望者から「購入申込書（買付証明書）」が届いたら、価格・引渡し時期・付帯設備などの条件を交渉し、合意できたら売買契約です。

契約日には、宅地建物取引士による重要事項説明の後、売買契約書に署名・捺印し、買主から手付金（売買価格の5〜10%程度）を受け取ります。ここでのつまずきポイントは2つあります。

• 値引き交渉への備え：申込みには端数カットなどの価格交渉が伴うのが普通です。「いくらまでなら受けるか」を事前に決めておくと、慌てて損な判断をせずに済みます。
• ローン特約の確認：買主が住宅ローンの本審査に落ちた場合、契約は白紙解除され、手付金も返還します。特約の期限がいつか、解除された場合のスケジュールへの影響を必ず確認してください。

契約書には、手付解除の期限、契約不適合責任の範囲、固定資産税の清算方法など、後のトラブルを防ぐ条項が並びます。わからない条項を残したまま署名しないことが鉄則です。

ステップ7：決済・引渡し — 売却代金の受領と鍵の引渡し

契約から1〜2か月後、買主のローン本審査が通ると、決済・引渡しです。通常は買主の借入先金融機関に売主・買主・不動産会社・司法書士が集まり、平日の午前中に行われます。当日の流れは次のとおりです。

1. 司法書士が本人確認と書類確認を行う
2. 買主から残代金が振り込まれ、着金を確認する
3. 売主のローンを一括返済し、抵当権（ローンの担保権）の抹消手続きを行う
4. 固定資産税・管理費などを引渡し日基準で日割り清算する
5. 鍵と関係書類を買主に渡して完了

引越しは決済日までに完了させておくのが原則です。引渡し日から逆算した引越し計画は引渡しと引越しのスケジュール調整で詳しく解説しています。

手取り額の計算例：2,800万円のマンションを売却した場合

決済で実際に手元に残る金額を試算してみましょう。ローン残債1,800万円のマンションを2,800万円で売却したケースです。

• 仲介手数料：2,800万円×3%＋6万円＝90万円、税込99万円
• 印紙税：1万円
• 抵当権抹消の登録免許税と司法書士報酬：約2万円
• ローン一括返済手数料：約2万円
• 諸費用合計：約104万円
• 手取り：2,800万円−1,800万円（残債完済）−104万円＝約896万円

このように、売却価格とローン残債の差がそのまま残るわけではありません。費用の内訳は売却費用の全一覧をご覧ください。

8つ目のステップ：売却の翌年に確定申告

7ステップの後にもう一つ、忘れてはいけない手続きがあります。売却で利益が出た場合や、3,000万円特別控除などの特例を使う場合は、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です（出典: 国税庁 令和7年分確定申告特集「不動産等を売却した方へ」）。

特に、特例を使って税額が0円になる場合でも申告自体は必須という点は誤解が多いところです。判断基準とやり方は不動産売却後の確定申告ガイドにまとめています。税額は個別の事情で変わるため、迷ったら税理士や税務署にご確認ください。

よくある質問

Q. 売却を思い立ってから、何から始めればよいですか？

「相場を調べる」と「ローン残債を確認する」の2つです。どちらも費用ゼロで今日から始められ、このあとのすべての判断の土台になります。不動産会社への連絡はその後で十分です。

Q. 住みながら売却できますか？空き家にしてからの方が有利ですか？

住みながらの売却はごく一般的です。空き家の方が内覧の自由度は上がりますが、先に引っ越すと住み替え費用が二重にかかります。資金に余裕がなければ、住みながら売却で問題ありません。住み替えの順番の考え方は売り先行と買い先行の比較記事をご覧ください。

Q. 途中で売却をやめたり、不動産会社を変えたりできますか？

できます。売買契約の成立前であれば、売り出しの中止は自由です（実費の広告費用などを請求される場合は媒介契約書の規定によります）。不動産会社の変更も、媒介契約の期間満了（通常3か月）を待つか、合意解除すれば可能です。動きが悪いと感じたら、契約更新のタイミングが見直しどきです。

Q. 全体を早く終わらせるコツはありますか？

効果が大きい順に、①売り出し価格を相場に合わせる、②売り出し前に書類と物件の準備を終えておく、③内覧の受け入れ日程を柔軟にする、の3つです。特に価格設定の影響が圧倒的で、価格を欲張った1か月の遅れは、他の努力では取り返せません。

売る前に、手取り額を知っておきませんか

不動産売却は、売る前の準備で決まります。URUMAEの無料ツールなら、査定前に自分で概算をつかめます。

• 売却手取り計算ツールを使う — 税金・費用を引いた「手元に残る金額」を3分で試算
• 相続シミュレーターを使う — 相続した不動産の分け方・税金をその場で確認

※税額は個別の事情で変わります。最終判断は税理士・税務署にご確認ください。